압구정 현대아파트 4차 단지 전경. /사진=머니투데이DB‘1대1 재건축’은 일반분양 물량을 최소화해 부담금은 줄이고 미래 가치를 높이려는 전략으로 재건축시장 향방의 분수령이 될 전망이다.
압구정3구역은 ‘구현대아파트’ 1~7차, 10·13·14차 및 ‘현대빌라트’ ‘대림빌라트’ 등 총 4065가구가 모인 곳으로 한강 조망권과 역세권을 동시에 갖춰 압구정 6개 구역 중에서 최고입지로 꼽힌다. 현대건설 출신 윤광언씨가 지난 2월 재건축추진위원장으로 선출되면서 1대1 재건축을 공언했다.
23일 정비업계에 따르면 압구정3구역 재건축추진위원회는 이달 9일부터 조합원들로부터 위원회 구성과 운영규칙을 담은 계획안에 대한 동의서를 받고 있다. 조합원의 50% 이상이 동의하면 공식 활동을 시작하게 된다.
압구정3구역은 대부분 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트로 구성돼 주민들의 소형주택 선호도가 낮고 재건축 초과이익환수제에 대한 거부감은 높다.
추진위 관계자는 “소형 평형이나 임대주택을 넣지 않고 지금처럼 중대형 위주 고급단지로 새로 지을 계획”이라고 말했다.
1대1 재건축은 초과이익환수제에 따른 부담금을 대폭 줄일 수 있다. 일반 재건축과 달리 가구 수가 거의 늘지 않기 때문에 부담금 산정기준인 ‘재건축 이후 아파트단지 전체 집값 상승분’이 크지 않기 때문이다. 시공 과정에서 고급 마감재를 사용해 개발비용을 늘리는 방법도 있다.
또 단지 내 임대주택을 반드시 짓고 전체 가구 수의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 중소형으로 배치해야 하는 규제도 받지 않는다. 인허가 승인절차도 상대적으로 간단해 사업계획이 확정되면 속도를 낼 수 있다.
다만 공사비 등 재건축사업비를 대부분 기존 조합원이 부담해야 하기 때문에 분담금이 늘어날 수 있다. 앞서 1대1 재건축을 추진한 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’는 조합원당 약 5억원의 분담금을 낸 것으로 알려졌다.
압구정3구역 재건축추진위원회는 지하상권 개발 등 수익사업을 통해 조합원 분담금 규모를 최소화할 계획이다.
추진위 관계자는 “단지규모가 크고 입지조건이 좋아 상권 개발 등 자체 수익사업 등으로 실제 분담금은 기존 1대1 재건축단지보다 적을 것”이라며 “단지 내 역사문화공원을 조성하고 폭 25m 중앙 관통도로를 만드는 서울시의 압구정3구역 지구단위 특별계획에 대해서도 이의를 제기할 것”이라고 말했다.
압구정3구역의 1대1 재건축 성공 여부는 재건축을 추진 중인 강남 일대 단지들에 파급력이 상당할 전망이다. 4000가구 넘는 압구정3구역이 대단지 1대1 재건축의 새로운 기준이 될 수 있다는 점에서다. 그동안 1대1 재건축을 진행한 곳은 대부분 1000가구 이하 중소형 단지였다.
1대1 재건축 확산에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 있다. 일반분양 물량이 줄면 공급이 감소해 강남권 단지의 희소성이 부각되고 재건축 이후 집값 오름세가 더 가파를 수 있다는 것이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “1대1 재건축이 확산하면 신규 분양물량이 줄어 공급이 부족해질 것”이라며 “강남권은 수요가 많아 공급이 뒷받침되지 않으면 불안심리가 커져 오히려 집값이 더 오를 수 있다”고 말했다.
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