'부담금 총 108억', 반포현대 재건축이익 셈법은?

환수제 첫 타자 '반포현대' 재건축조합, 평균 1억3500만원 부담금 근거

/자료제공=국토교통부

80가구 규모의 소규모 재건축단지인 '반포현대아파트'에 108억원에 달하는 재건축 부담금이 통보되면서 산정 방법에 관심이 쏠린다.

16일 국토교통부에 따르면 환수제에 적용되는 재건축 부담금은 재건축 초과이익에 부과율을 곱한 값이다. 재건축 초과이익이란 재건축 종료 시점의 주택가격 예상치 총액에서 사업 개시 시점의 주택가격의 총액, 부과 대상 주택의 정상주택가격 상승분 총액(개시 시점부터 계산), 개발비용 등을 뺀 차액이다.

여기에 초과이익 규모에 따라 올라가는 10~50%의 부과율을 반영해 최종 부담금이 정해진다. 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 초과한 정비구역에 적용된다.

부담금 예상액을 서울에서 첫번째로 통보받은 반포현대는 조합원 1인당 평균 부담금이 1억3569만원(예상액)이다. 조합원 1인당 평균 이익을 약 3억4000만원으로 부과율이 높게 적용되는 '1억1000만원 초과' 구간에 속했다. 이 경우 '2000만원+평균이익에서 1억1000만원 초과금액의 50%'가 조합원당 부담금이 된다.

이는 반포현대 주택재건축 정비사업 조합이 최초 제출했던 예상액(1인당 850만원)의 16배 수준이다. 서초구의 보완 통보를 받고 조합이 수정해서 제출한 7157만2000원보다도 2배 가량 비싸다. 이 같은 차이는 서초구가 인근 단지의 시세를 감안한 종료 시점까지의 평균이익을 조합 측보다 높게 잡았기 때문이다.

이에 따라 평균이익 가운데 1인당 약 2억원을 반포현대 조합원이 갖고 나머지는 공공에 귀속된다. 부과·징수된 재건축 부담금의 50%는 해당 지자체에 배분(해당 시·군·구에 30% 및 해당 시·도에 20%)된다. 나머지 50%는 국가에 귀속된다. 국가 귀속분은 주거복지실태 평가 등을 거쳐 향후 전국의 광역 및 기초 지자체에 전액 배분된다.

국토부 관계자는 "조합원은 정상주택가격상승분에 더해 2억원 가량의 초과 이익도 얻을 수 있으므로, 재산권 침해 소지는 없다"며 "최종적인 재건축부담금은 종료시점(준공)의 명확한 사실관계를 전제로 확정 부과되며 향후 주택시장 상황에 따라 바뀔 수 있다"고 밝혔다. 주택 가격이 빠지면 부담금이 줄어들 여지가 있다는 설명이다.