맥 빠진 '도시재생 뉴딜사업' 되살리려면

[머니디렉터]김규정 NH투자증권 부동산연구위원

정부의 강력한 부동산 규제가 진행되면서 도시재생 뉴딜사업은 지연되는 듯하다. 도시재생 뉴딜사업이란, 문재인 정부의 핵심 국정과제로서 소규모 생활밀착형 사업을 통해 지역 고유의 특성을 살릴 수 있는, 지역 주민이 주도하는 맞춤형 도시재생 사업이다.

기대보다 진행 속도는 더딘 편이다. 현재로서는 매년 100곳, 임기 중 500곳의 낙후지역을 정비하겠다는 계획을 달성하기가 쉽지 않아 보인다.

하지만, 다행히 지난 9월 말에 도시재생 뉴딜사업의 시범사업 선정계획을 정하고, 연내 70곳 내외의 지역별 시범사업을 시작하기로 했다. 45곳은 지자체가 선정하고, 중앙정부가 15곳을, 공공기관 제안으로 10곳을 정한다.

평가 방법과 단계, 항목이 정해졌고 10월 말 사업계획서 접수를 시작하는데 시범사업 대상은 12월에 확정된다. 시범사업지로 선정되면 내년부터 사업이 본격적으로 추진되는데, 사업 규모와 성격에 따라 사업 유형을 정하고 최대 250억원까지 국비 지원을 받게 된다.

논란의 중심에 있는 것은 서울시 내의 뉴딜사업 지정 여부이다. 정부는 지난 8.2대책을 통해서 투기 우려가 있는 지역에서는 뉴딜사업 지정을 하지 않겠다고 밝혔다. 전 지역이 투기과열지구로, 그 중 11곳은 투기지역으로 중복 지정돼 있는 서울은 사실상 뉴딜사업 지정이 불가능하다.

하지만 서울의 핵심적인 개발 사례 없이 뉴딜사업은 맥이 빠진다. 주거환경의 노후화는 물론 지역 기반 산업의 침체로 인한 도시의 쇠퇴 현상이 서울 곳곳에서도 나타나고 있기 때문이다. 이는 인구감소와 기형화, 도시 양극화 등의 문제로 이어진다.

뉴딜사업에 따른 정부의 딜레마도 이해할 수 있다. 필연적인 개발이 필요하지만, 부동산 시장의 불안과 투기 우려를 동시에 수반하기 때문이다. 과거 뉴타운 개발 사업처럼 말이다.


그렇다면, 뉴딜사업의 순기능을 끌어내면서 수요시장의 투기적 접근을 막고 과열을 미연에 방지하려면 어떻게 해야할까?

우선 뉴딜사업에 대한 정확한 이해와 인식이 확산돼야 한다. 기존의 대규모 철거 개발 방식이 아니라 소규모 지역 특성화 사업이며, 지역주민이 주도하는 생활 사업이라는 데 양해가 있어야 한다.

투기를 미연에 방지하기 위한 개발이익 환수 조치는 기본이다. 뉴딜사업에 대한 수요시장의 투자 관심이 상당히 높다. 본인 역시 뉴딜사업에 따른 지역시장의 재정 투입과 자산 유입, 그에 따른 부동산 가격 상승 가능성이 있다고 보고 있다.

한편, 합법적인 투자를 위한 상품 개발도 요구된다. 실속형 개인 투자자들이 소액 자금으로 투자하고, 리츠나 펀드를 통해 조성된 자금은 노후 주거지역과 낙후한 도시 인프라를 정비하는 데 사용하는 것이다.

풍부한 시중 유동성은 여전히 갈 곳을 찾지 못하고 부동산 시장 주변을 서성이고 있다. 필요한 개발을 하기위한 자금으로 유도하는 것이 바람직하다.