16일 금융투자업계에 따르면 키움투자자산운용이 지난해 9월 설정한 미국 다가구 주택(Multifamily)에 투자하는 재간접펀드인 '키움마일스톤 US 전문투자형 사모부동산투자신탁'이 3~4%의 수익을 내고 있다. 국내 대형 공제회가 250억원을 투자한 이 펀드는 11년 만기로 매년 7.5% 수준의 배당수익률이 기대된다.
2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 임대주택 투자가 늘어난 것은 주택 금융규제 강화, 가격하락에 따라 임차수요가 확대됐고 임대수익률도 상승했기 때문이다.
송호영 키움투자자산운용 대체투자본부장은 "미국 내 주택 소유 비율 감소, 인구 증가, 고용환경 개선 등 최근 임대주택 투자에 유리한 환경이 형성되고 있다"며 "임대주택 특성상 현금흐름 변동성이 낮아 자금조달이 쉽고 안정적인 배당 지급이 가능하다"고 설명했다.
키움투자자산운용의 다가구주택 투자 건은 밸류애드(Value-Add) 전략으로 순 내부수익률(Net IRR) 연 10.7~13.7%를 목표로 하고 있다. 밸류애드 전략은 공실률이 높거나 노후화된 건물을 싼 가격에 매입한 후 공실을 줄이거나 리노베이션을 통해 가치를 높인 후 매각해 수익을 내는 것을 말한다. 재간접 펀드를 운용하고 있는 마일스톤자산운용은 미국 내 임대주택 전문 운용사 중 한 곳이다.
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이처럼 미국 다가구 임대주택은 채권과 같은 안정성에 높은 수익률까지 기대할 수 있어 국내 기관투자자 사이에서도 화제다. 특히 국내 기관투자자의 경우 부동산 투자 상당 부분이 오피스에 쏠려 투자자산 편중이 심하다는 지적이 나온다. 외국은 오피스, 리테일(쇼핑몰·아울렛 등), 물류(기업 물류창고 등), 주거시설(임대주택) 등 크게 4가지로 부동산투자 포트폴리오가 다변화돼있다.
기관투자자들이 오피스 투자를 선호하는 이유는 장기임차가 가능하고 신용도 높은 소수 임차인으로 구성되는 등 수익구조가 단순해 기대수익률을 파악하기 쉽기 때문이다. 반면 리테일, 주거시설은 임차인이 많아 관리가 어렵고 예상 수익을 추정하기 어려워 기피했다.
한 외국계 부동산 투자회사 관계자는 "최근 선진국 오피스 투자가 봇물을 이뤄 특정 지역, 특정 가격대 오피스로 투자가 집중돼 투자자산 편중 현상이 심화되고 있다는 걸 기관 투자자도 인지하기 시작했다"며 "민간 임대주택에 투자하는 대형 리츠나 부동산 펀드에 재간접형태로 투자하면 분산투자도 가능해진다"고 말했다.