1~2억원은 소형주택, 4~5억원은 상가투자 유리

[경매로 '월급통장' 만들기]<2>투자할 물건 고르기

장기간 지속된 부동산경기 침체로 시세차익에 대한 기대는 과거보다 덜하지만 부동산은 여전히 핵심 재테크 수단이다. 특히 초저금리와 주택시장 침체로 상가·오피스텔 등 수익형부동산에 대한 관심이 높다.

하지만 상품별로 수익률과 전망이 엇갈리기 때문에 어느 상품에 투자할지 경매 투자에 앞서 꼼꼼히 따져봐야 한다. 부동산시장 선행지표인 경매시장에서 수익형부동산 지표는 상승하고 있고 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 해마다 높아지고 있다.

14일 부동산경매전문업체 부동산태인에 따르면 최근 3년간 전국 수익형부동산(상가·오피스텔·근린시설)의 낙찰가율은 △2012년 60.1% △2013년 62% △2014년 64.1% 등으로 상승세다.

수익형부동산 중에서도 상가와 오피스텔의 낙찰가율이 큰 폭으로 증가했다. 상가는 △2012년 50.5% △2013년 55.6% △2014년 55.9% 등 2년새 5% 이상 증가했다. 오피스텔 역시 2013년 71.8%에서 지난해 75.5%로 오름세를 보이고 있다.

특히 장기간 지속된 저금리 기조 속에 주거용 상품의 수익성 악화로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 상가에 돈이 몰리고 있는 모습이다. 실제로 지난해 11월 의정부법원 경매에 나온 경기 포천시 소흘읍의 한 5층 신축상가는 감정가(7억원)의 두 배가 넘는 15억원(낙찰가율 214%)에 낙찰돼 눈길을 끌었다.

하지만 상가는 투자자금이 많이 필요해 일반인들이 소자금으로 투자하기가 쉽지 않다. 올해는 상가임대차 보호가 강화될 것으로 예상되는 만큼 입지 좋은 상가는 강세를 보일 전망이지만 상권에 따른 수익률 편차가 크고 내수부진이 지속되고 있어 신중한 투자를 권하는 목소리도 만만치 않다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “저금리 기조에 가격상승 기대감으로 상업용 부동산의 자산가치도 오르는 만큼 경매에서도 입지가 좋은 지역의 상가는 낙찰가율이 높을 것”이라며 “다만 상가권리금 보호방안이 시행됨에 따라 입지에 따라 양극화가 발생하면서 상가수요는 다소 줄어들 수 있다”고 조언했다.


1억원 내외의 소자본으로 투자할 수 있는 수익형부동산은 한동안 호황을 누렸던 오피스텔과 도시형생활주택을 꼽을 수 있다. 다만 최근 공급과잉 우려가 현실화되면서 공실이 늘어나 수익률이 더욱 떨어질 가능성이 높다는 우려가 많다.

전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기 6.8%를 정점으로 지난해는 5.7%까지 떨어졌다. 1~2인 가구를 대상으로 해 임대소득을 얻을 수 있는 도시형생활주택 역시 공급이 꾸준히 늘면서 더 이상 수익을 보장하기 어려워졌다.

최근엔 수익형부동산의 새로운 틈새 상품으로 지식산업센터(옛 아파트형공장)가 인기다. 지식산업센터는 투자자들에게 많이 알려진 상품은 아니지만 임대사업 규제가 풀릴 경우 사업전망이 점점 밝아진다는 분석이다. 이 때문에 지난해 경매시장에서 지식산업센터 낙찰가율은 1년 내내 80%를 넘어 평균 83%를 기록했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “당분간 저금리 기조로 이자 부담이 줄다 보니 수익형부동산에 투자자들이 늘고 있다”며 “안정된 임대소득을 얻으려면 1~2억원대 투자는 소규모 주택에, 4~5억원대 투자는 상가에 관심을 가질만하다”고 귀띔했다.