"세금 깎아주고 싸게 돈 빌려주는 것만으론 안된다"

[정부, 민간임대 유인책 강화]<3>"민간 임대사업자 제도권 안으로 유도해야"

전문가들은 민간 임대주택 활성화를 위해선 각종 세제·금융 지원과 함께 임대사업자 등록의무화 등을 통해 민간 임대사업자들을 제도권 안으로 유도해야 한다고 조언한다. 이를 위해 금융지원 효과를 현실화할 수 있도록 사업여건을 개선하고 부담없이 사업할 수 있는 환경을 조성하는 것도 필요하다는 지적했다.

김규정 우리투자증권 전문위원은 "지금 정도의 공급 속도론 시장에서 필요한 양의 임대주택을 조달하기 힘들다"며 "민간이 임대주택의 주요 공급자 역할을 할 수 있도록 세금 감면과 건축자금 조달 등의 지원뿐 아니라 시스템이나 법 제도를 정비할 필요가 있다"고 강조했다.

실제 민간 임대사업자들이 등록을 꺼리는 이유는 실질적인 혜택이 적어서다. 이를테면 매입임대사업자의 경우 취득세 면제 등 다양한 혜택을 주지만 임대 의무기간(5년)을 지키지 못하면 3000만원 이하 벌금에 가산세까지 더한 금액을 내야 한다. 양도소득세 면제 혜택도 집값이 오르지 않는 이상 사업자 입장에서 메리트가 없다.

그동안 주택 임대소득은 관련 통계가 마련되지 않아 사실상 '비과세' 영역이었던 것도 부담이다. 이 때문에 임대사업자로 등록하면 소득세뿐 아니라 건강보험료 등 준조세도 부담해야 한다.

한 세무 전문가는 "임대주택 관련 정책이 쏟아져 나오고 있지만 민간 임대사업자 입장에서 와 닿는 정책은 솔직히 별로 없다"며 "현재도 임대소득에 대해선 비과세로 간주되기 때문에 굳이 혜택도 별로 없는 임대등록을 월세 소득까지 노출하면서 하려는 집주인은 많지 않을 것"이라고 지적했다.

임대사업자들이 제도권 내에서 관리되지 않기 때문에 이 같은 다양한 세제감면 메리트가 임대주택 공급확대의 유인책이 될 수 없다는 것이다. 결국 실질적인 혜택을 통해 민간 임대사업자들을 제도권 안으로 끌어들일 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "수익성 분석결과 5년 임대와 준공공임대 모두 현재의 조세·금융지원 체계하에선 미등록 임대사업자보다 사업성이 높지 않아 유인력이 부족하다"며 "현장에서 느끼는 매입·개량 자금조달의 어려움 등도 해결해야 한다"고 강조했다.


엄근용 한국건설산업연구원 책임연구원은 "우리나라는 다른 나라와 달리 전세제도가 있어 월세 중심의 민간 임대시장이 활성화하기 어려운 측면이 있다"며 "현재의 취득·재산·양도·종부세 등 세제감면의 단계를 넘어 다양화되고 정교화 된 맞춤형 세제지원도 필요하다"고 주장했다.