[Q&A]'공유형 모기지'로 집 사볼까?

주택기금 통한 금리 1%~2% '수익공유형'·'손익공유형' 모기지 공개

정부가 새 모기지 제도를 내놨다. '수익 공유형'과 '손익 공유형'의 두 종류다. 전세 비용으로 내집 마련을 할 수 있게 한다는 목표다. 새 모기지 제도를 문답으로 정리해봤다.

-새 모기지를 만든 이유는.
▶목돈이 없는 봉급생활자, 신혼부부 등은 내집 장만이 어렵다. 집값이 여전히 높아 기존 대출 지원 제도로도 한계가 있다.

-수익형, 손익형은 어떤 차이가 있나.
▶기존 생애최초주택구입자금 대출이 있다. 이게 '기본형'이다. 수익형은 기본형에 비해 더 낮은 금리로 대출을 받는다. 대신 나중에 집이 팔아 생기는 차익의 일부를 기금이 가져간다. 손익형은 이익뿐 아니라 손실도 나눠가진다.

수익형은 20년 원리금 균등 분할 상환 조건인 반면 손익형은 20년 만기 일시 상환이다. 수익형은 주택기금이 1순위 근저당권을 설정한다. 손익형은 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위로 설정한다. 다만 금융기관의 추가 모기지 대출은 담보인정비율(LTV) 70% 범위 내에서 허용된다.

-대출은 얼마를 받을 수 있나.
▶수익형은 집값의 70%까지다. 최대 한도는 2억원이다. 금리는 1.5%다. 손익형은 집값의 40%(최대 한도 2억원)까지다. 5년간은 1%, 6년째부터 만기때까지는 2% 금리가 적용된다..

-LTV와 총부채상환비율(DTI)도 적용되나.
▶LTV는 일반 시중은행 주택담보대출와 동일하게 70%로 제한된다. DTI 대신 연소득의 4.5배 이내로 대출을 제한한다.

-이익 배분은 어떻게 하나.
▶수익형은 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 기금이 가져간다. 최대수익률은 연 5%로 제한한다. 금리 연 1.5%를 감안하면 실제 시세차익중 기금에 귀속되는 부분은 연 3.5% 수준이다. 손익형은 기금 지분만큼 이익을 공유한다. 손실도 지분만큼 나눠갖는다.


-시세차익이나 손실은 어떻게 평가하나.
▶주택매각때 국토부에 신고하는 실거래가에 기초, 당초 매입가격과 차액을 측정한다. 만기 상환이나 조기 상환 때는 감정가격(한국감정원)과 매입가격 차액으로 한다.

-언제부터 도입되나.
▶오는 10월 시범 실시된다. 제한적으로 시행한 뒤 확대를 검토한다. 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행이 취급한다.

-어떤 집을 사건 관계없나.
▶시범 실시다 보니 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정된다. 대상 지역도 수도권과 6대 광역시로 제한된다. 집값 하락 위험이 낮은 지역을 우선 대상으로 선정했다. 또 아파트만 지원 대상이 된다. 시세 파악이 가능하기 때문이다. 준공된 기존 아파트와 미분양 아파트면 된다. 신규 분양주택은 대상이 아니다.

-기존 생애최초 구입자금 대출자의 대환이 가능한가.
▶현재 무주택자여야 하는 만큼 기존 대출자는 이용할 수 없다. 수익형과 손익형 대환도 허용되지 않는다. 또 3자 인수도 안 된다.

-손익형은 기금의 지분 투자 방식인데 왜 대출 형태로 하는지.
▶실제 지분을 공동 소유하면 세금·부동산 중개료 등 부담주체가 애매해진다.

-수요자가 몰리면.
▶시범사업인 만큼 3000호가 1차 대상이다. 호당 1억원 정도로 3000억~4000억원이 들 것으로 예상한다. 수요자가 몰리면 선착순 형태를 취할 수밖에 없다. 선착순이더라도 대출 심사 등을 통과해야 가능하다.

-대출 심사를 받아야 하나.
▶별도의 대출심사평가표를 만들어 엄격한 심사를 진행한다. 신청인 자격·상환능력, 입지 등을 평가한다. 구입 희망 주택의 적격성, 무주택기간·가구원도 본다. 대출 희망자는 주택 매입 계약을 체결하기 전 반드시 대출 가능 여부 등을 확인해야 한다.

-생초자금 기초형에 비해 과도한 특혜 아닌가.
▶금리만 보면 그렇다. 반면 시세차익을 공유한다는 점은 기본형에 비해 불리한 조건이다. 장·단점이 모두 존재한다. 시장전망에 대한 기대, 개인 자금 여력 등을 보면서 수요자들이 선택할 것이다.

-월세 30만원을 내는 가정은 얼마나 소득공제를 받게 되나.
▶현재 총 납부액 360만원의 50%인 180만원을 받지만 개정에 따라 216만원으로 공제금액이 36만원 늘어난다. 월세 100만원(연 1200만원)의 경우 공제한도 상향조정에 따라 종전 300만원에서 500만원으로 200만원 늘어난다.

월세가 60만원(연 720만원)일 경우 공제율과 한도 상향조정의 영향을 모두 받아 소득공제 금액은 종전 300만원에서 432만원으로 132만원 늘어난다.