정책입지가 좁은 것은 무엇보다 유주택자와 무주택자간의 이해관계에서 비롯된다. 통계청에 따르면 2011년 현재 전국기준 주택보유율은 58.5%이다. 특히 서울 52%, 경기도 56.3%로 낮은 편으로, 국민의 40% 이상이 주택을 보유하지 못한 셈이다. 이런 상황에서 집값이 상승하면 절대 다수가 궁핍해진다. 예컨대 근간 논란 많은 소수의 깡통주택 보유자를 주택가격 상승을 통해 구제하려면 많은 희생을 감내하여야 한다. 2011년 현재 전국 주택 수 1813만 채 대비 0.8 ~ 1.1%에 불과한 15만 ~ 19만 채의 깡통주택 때문에 40% 이상의 무주택자를 희생시켜야 하기 때문이다.
때문에 무주택자는 내심 주택가격의 하향안정을 더 바랄 것이어서, 무주택자는 주택가격 상승을 유발시킬 수 있는 정책에 꺼릴 것이다. 주택가격 상승유발 정책은 무주택자가 돈을 빌려서 유주택자의 집값을 올려주는 것으로 여기기 때문이다. 특히 개인들의 취약한 부채감당 능력을 감안하면 더욱 그러한데, 2011년 기준 처분소득대비 가계부채비율은 154.8%나 된다. 이는 주택투기 때문에 세계적 금융위기를 초래시킨 미국의 116.2% 보다 높다. 실제로 우리가계의 부채비율은 전 세계에서 수위권이어서, 자칫하면 국가 경제가 큰 어려움에 빠질 수 있다. 때문에 향후 정부정책은 집값의 추가하락 방지 정도이지 않을까 싶다.
근본요인 충족이 자산가격 유지의 전제인 점은 우리 주식시장 사례에서도 찾아진다. 주가하락으로 인해 1989년 말 이후 1990년대 중반에 주가부양책이 수 없이 시행되었다. 어떤 때는 주가부양책이 한 달에도 몇 번씩 시행되기도 했다. 그러나 주가는 부양책 시행 당시만 잠시 반등했을 뿐 곧 하락하거나 답보했다. 당시 주가가 주가형성의 주요인인 기업가치와 금리에 비해 높았기 때문이었다. 이런 점에서 보듯 향후 주택시장 안정은 근본요인인 소득이 늘어야 가능할 것인데, 소득이 집값을 상승시킬 정도로 늘기까지는 시간이 필요하다. 장기간 집값상승 가능성은 적을 듯하다.
