'건설사 외면' 고덕2단지 입찰조건 손본다

대물변제 조건 완화·입찰보증금 축소 논의…조합원·시공사 불만 수렴해 입찰조건 변경

주요 건설사들의 외면으로 시공사 선정에 난항을 겪고 있는 서울 강동구 고덕주공2단지가 입찰 조건 변경에 나섰다.

관심을 보이던 건설사들이 100억원에 달하는 입찰 보증금과 공사비 대물변제 조건에 난색을 표하며 지난달 13일 이뤄진 입찰에 단 한곳도 참여하지 않아서다.

1일 고덕주공2단지 재건축 조합 등에 고덕2단지 조합은 지난달 27일 대의원 회의를 열어 입찰 무산의 원인분석과 향후 재입찰시에 입찰 무산의 방지를 위한 대안을 논의했다.

업계에서는 시공사 선정 입찰이 무산된 가장 큰 이유로 건설사들이 공사비를 대물로 변제할 수 있도록 한 '지분제'에 부담을 느꼈기 때문으로 분석하고 있다.

지분제는 공사비 일부를 일반 분양아파트로 지급하는 것으로, 시공사가 조합원에게 신축될 아파트의 일정 면적 등을 무상으로 제공(무상지분율)하는 대신 일반물량과 상가 등의 분양을 통해 발생하는 나머지 이익을 가져가는 방식이다. 미분양에 따른 비용부담을 시공사가 모두 지는 것이 골자다.

일반적으로 경기가 좋을 때는 미분양의 우려가 적어 시공사 입장에서도 지분제에 대한 부담이 적지만 최근처럼 경기가 나쁠 때는 미분양에 따른 대규모 손실이 우려돼 기피하고 있는 것이다.

고덕2단지 입찰을 준비했던 한 대형건설사 관계자는 "최근 부동산 시장 상황을 감안하면 3.3㎡ 당 2300만~2600만원에 달하는 일반분양가로는 대규모 미분양이 불가피할 것"이라며 "미분양 책임을 모두 건설사가 지는 사업조건으로는 입찰참여가 어렵다"고 말했다.

이에 따라 2단지 조합 대의원 회의에서는 미분양에 따른 책임을 △조합과 시공사가 각각 50%씩 지거나 △조합과 시공사가 분양시점에 협의 △일정한 할인율 제시 등의 대안이 제시됐다. 일부 대의원들은 도급제로 환원을 요구하기도 했다.


100억원에 달하는 입찰 보증금을 낮추자는 의견도 제시됐다. 지난 입찰 조건에 따르면 입찰에 참여하는 시공사는 현금 100억원 또는 현금50억원에 입찰보증증권 50억원을 조합에 납부해야 한다. 시공사로 선정된 이후 3개월내에 본계약을 체결하지 않을 경우 입찰보증금은 조합에 귀속되는 조건이다.

이에 부담을 느낀 한 대형건설사는 조합측에 공문을 보내 입찰보증금 전액을 보증증서로 대체하고 낙찰자로 선정된 이후에 현금으로 입금하는 방식으로 바꿔달라고 요청하기도 했다.

150%로 알려진 무상지분율도 재논의가 필요하다는 의견이 나왔다. 현재 고덕2단지는 일반분양가를 2300만원, 2450만원, 2600만원 등 3단계로 예시한 뒤 입찰에 참여하는 건설사들이 이에 맞춰 무상지분율을 제시토록 했다.

무상지분율이 150% 이상이 될수도, 이하가 될수도 있는 구조다. 일반분양가도 시장상황에 따라 시공사와 협의할 수 있도록 했기에 무상지분율도 달라질 수 있다는게 조합의 설명이다.

이에 대해 건설사들은 조합이 제시한 일반분양가격이 무상지분율 150% 이상일때 가능토록 돼 있다며 사실상 확정지분제를 강제하고 있다는 점을 지적하고 있다.

조합은 이같은 대의원들의 의견과 시공사들의 불만을 수렴해 조만간 재입찰 조건을 다시 확정할 방침이다.

2단지 조합관계자는 "대의원 회의에서 대물변제 조건완화와 임찰보증금 규모 축소 등 다양한 의견이 제시됐다"며 "이같은 의견을 반영해 2차 입찰에서 시공사를 확정할 수 있도록 입찰조건 변경 등을 포함한 대안을 마련하고 있다"고 말했다.