"헉! 내 원룸이 깡통?" 전세금 7000만원 날릴 판, 왜?

다세대 주택 대출비율 높아 '위험'…후순위 임차인 보증금 못받을 가능성 높아

ⓒ김현정

　근저당과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 '깡통 전셋집'이 사회 문제로 대두된 가운데 '깡통 원룸'을 특히 조심해야 한다는 지적이다. '깡통 원룸'은 근저당과 다수 세입자의 총 전세보증금액이 경매 낙찰가를 넘어서는 원룸을 말한다.

　원룸의 경우 집주인 한 명이 여러 명의 세입자와 계약을 맺는데, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 앞서 입주한 세입자부터 변제받게 돼 후순위 임차인은 보증금을 떼일 가능성이 더 크기 때문이다.

　서울 금천구의 한 다가구주택 원룸에 7000만원 전세로 살고 있는 직장인 김흥민씨(가명, 32)는 요즘 밤잠을 설친다. 모두 8가구가 전세로 살고 있는 집이 올 초 경매로 넘어가서다.

　감정가는 12억8400만원, 1회 유찰돼 돌아오는 2차 경매 최저 입찰가는 10억2700만원. 근저당(8억1000만원)과 임차인 보증금 총액(6억3000만원)의 합이 감정가를 훌쩍 웃도는 전형적인 '깡통 전셋집'이다.

　그나마 세입자 8명 가운데 5명은 은행 근저당보다 전입신고가 먼저 돼 있어 전세보증금을 변제받을 가능성이 있지만, 지난해 말 입주한 A씨 등 3명은 꼼짝없이 전세보증금을 떼일 처지다.

　◇세입자 많고 대출 비율 높아 보증금 떼일 가능성도 커
　원룸은 대게 다가구주택으로, 다세대주택과는 달리 '구분등기'가 불가능하다. 즉, 하나의 건물에 방은 여러 개지만 집주인은 한 명이라는 뜻이다. 집주인이 채무를 상환하지 못해 집이 경매에 넘어가면 다수의 세입자가 피해를 입을 수 있는 구조다.

　게다가 다가구주택은 투자용으로 매입하는 경우가 많아 대출 비율도 일반아파트보다는 높은 게 일반적이다. 실거주가 많은 아파트와 달리 다가구는 월세나 전세 보증금을 받을 요량으로 비교적 과감하게 투자해서다. 반면 아파트보다 집값 하락폭은 더 크고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)도 낮다.


　실제 경매전문업체 부동산태인에 따르면 2011년6월부터 2012년6월까지 주택형별 낙찰가율은 △아파트 77.36% △다세대 77.67% △다가구 74.03% 등으로, 다가구주택이 가장 낮았다. 대출 비율도 높고 세입자도 많은데 이처럼 낙찰가율은 낮으니 경매시 보증금을 변제받지 못하는 세입자도 많을 수밖에 없다.

　◇월세보다 전세 많거나 주변보다 저렴하면 '깡통' 가능성 커
　문제는 전세 계약시 세입자들이 '깡통' 여부를 판단하기 어렵다는데 있다. 등기부 등본에는 전세권을 설정하지 않은 보증금은 기록되지 않기 때문에 총 임대보증금 규모를 파악하기 힘들어서다.

　조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "일반아파트 집주인도 전세권 설정을 꺼리는 경우가 많은데 보증금 규모가 비교적 적고 반전세가 많은 원룸은 더하다"며 "이 경우 등기부등본에 전체 보증금 규모가 정확히 표시되지 않는다"고 지적했다.

　이때는 보증금과 원룸 갯수를 곱한 금액으로 대략적인 보증금을 추산해야 하고 월세보다 전세가 많거나 보증금이 시세보다 저렴한 원룸은 조심해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

　정대홍 부동산태인 팀장은 "주택임대차보호법상 소액임차인은 선순위 근저당이 설정돼 있어도 보증금을 돌려받을 수 있다"며 "다만 그 금액이 서울 기준 2500만원으로 적은 만큼 사전에 꼼꼼히 살펴야 한다"고 설명했다.