용산 미군기지 복합개발 확정…'과잉 공급 우려도'

↑용산공원정비구역 기본계획안.

국토해양부가 10일 확정·발표한 '용산공원정비구역 기본종합계획'에서 주목할 만한 점은 총 18만㎡ 규모에 달하는 복합시설조성지구다.

국토부는 미군기지 주변에 흩어져 있는 캠프킴(자연녹지)·유엔사(3종주거)·수송부(2종주거) 등 산재시설 3개 부지를 주거·상업·업무·문화가 어우러진 복합시설로 개발키로 확정했다.

서울시는 당초 용산역세권 등 주변 개발 계획을 감안해 준주거지역으로서의 개발을 원했으나 결국 국토부의 입장대로 상업지역으로의 용도변경을 통해 복합개발을 하기로 했다.

국토부가 복합개발안을 고수한 것은 개발의 필요성도 있지만, 이보다는 용산 미군기지 이전 비용 조달 구조 때문으로 보는 게 더 타당해 보인다.

국방부와 한국토지주택공사(LH)는 '기부 대 양여'방식으로 용산 미군기지 이전에 필요한 평택기지를 건설했다. LH가 평택기지를 건설해 주고 시공비 3조4000억원을
캠프킴·유엔사·수송부 부지로 받기로 한 것이다.

세 개 부지의 감정가격을 3조4000억원에 맞추려면 복합개발이 필수였다. 서울시의 주장대로 준주거지역으로 개발해선 기부 대 양여 방식의 미군기지 이전 비용 충당이 불가능했던 것이다.

국토부 관계자는 "도시계획상 주변 여건을 고려했다"면서도 "상업지역으로의 용도변경이 없이는 부지 감정가를 3조4000억원에 맞출 수가 없다는 점이 중요한 포인트 였다"고 말했다.


결국 국토부는 주거비율 30%, 용적률 800%를 적용해 세 개 부지를 일률적으로 상업지역으로 용도변경해 개발키로 확정했다.

용도변경 결정으로 개발의 여지는 커졌지만 현재 부동산 시장 상황을 감안할 때 LH입장에서는 마냥 웃을 수 있는 일도 아니다.

쇼핑몰과 호텔, 오피스 빌딩, 주상복합 등이 어우러진 대규모 복합시설을 공급할 때 과연 시장에서 그만한 수요가 뒷바침될 지 장담을 할 수 없는 상황이기 때문이다.

특히 공원주변지역에 단군이래 최대 복합개발이란 용산역세권 개발이 추진 중이어서 자칫 공급 과잉 문제에 직면할 수도 있다는 우려가 나오고 있다.

LH가 평택기지 건설 이후 국방부와 2차 '기부 대 양여' 계약을 맺지 않는 것도 현재 재정 상태와 부동산 시장 상황을 감안한 조치로 풀이된다. 수조원에 달하는 자금을 선투자하고 후에 부동산 개발을 통해 회수하는 방식이 LH 입장에서도 상당한 위험 부담을 감수해야 하기 때문이다.

아직 구체적인 청사진이 나오지는 않았지만 LH는 캠프킴 주변은 용산역세권 개발과 연계해 컨벤션 센터와 국제수준의 호텔 등이 들어서는 복합시설을 개발할 계획이다.

이는 용산역세권 개발과의 중복 문제를 최소화하기 위한 서울시의 요구 사항이기도 하다. 유엔사와 수송부 부지는 인근 한남 뉴타운의 중심 상업지구 역할을 하도록 개발한다는 복안이다.

LH와 서울시는 2014년까지 구체적인 청사진을 마련, 군부대 이전이 마무리되는 2016년 이후 순차적으로 착공에 들어갈 계획이다. 이미 국방부로 이전이 마무리 된 유엔사 부지는 그 이전에도 개발이 가능하다.

서울시 관계자는 "구체적인 개발 계획 수립 단계에서 남산 조망, 용산역세권 개발과의 중복 문제 등을 고려할 것"이라고 말했다.