2·3주택자 '대박'… 세금감면 최대 수혜

[2011 세법개정안]임대사업자 등록하면 9억짜리 집도 양도세 비과세

# 서울 서초구 서초동과 영등포구 문래동 등에 아파트 총 3가구를 보유하고 있는 정민우씨(가명·51)는 조만간 관할구청을 찾아 임대사업자로 등록할 계획이다. 정부가 7일 발표한 세법개정안에 따르면 임대주택사업 요건이 완화돼 1가구 이상만 세를 놓으면 임대사업자로 등록할 수 있기 때문이다.

정씨가 임대사업자로 등록하면 시행령이 개정되는 대로 현재 가족과 함께 거주하고 있는 서초동 아파트는 양도세 비과세 대상이 된다. 매년 수백만원씩 납부해온 종합부동산세 역시 부과되지 않는다.

'2011 세법개정안'으로 가장 큰 혜택을 보는 대상은 수도권 2·3주택(본인 거주용 자가주택 포함) 보유자다. 현행법에선 3주택 이상 세를 놓아야 임대사업자로 등록이 가능해 2주택자나 3주택자는 세제지원을 받을 수 없었지만 개정안이 시행되면 1가구 이상만 임대해도 사업자로 등록할 수 있어서다.

기존 임대주택사업자나 정씨처럼 신규사업자로 등록하는 다주택자가 지원받는 세제 혜택은 양도소득세와 종합부동산세 등 크게 2가지다. 양도세는 임대주택 외에 사업자가 거주하는 자가주택이 1가구(9억원 이하)이고 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖췄을 경우 1가구1주택자와 같이 비과세를 적용한다.

현재는 2주택 이상 보유자의 경우 임대사업자 등록 여부와 관계없이 다주택자로 간주해 본인이 직접 거주하는 주택을 팔아도 양도세 중과(2012년 12월 말까지 한시적으로 일반세율 과세)가 기본이다.

종부세 과세기준도 상향된다. 현재 2주택 이상 다주택자에게 적용하는 종부세 과세기준은 6억원이지만 앞으로는 1주택자와 똑같이 9억원으로 조정돼 세금이 줄어드는 것이다. 다만 이같은 세제혜택을 누리려면 임대하는 주택이 법에서 정한 임대주택 기준을 충족, 세무서에서 '합산배제' 대상으로 인정받아야 한다.

◇임대사업자 등록하면 9억원짜리 주택 양도세 '0원'
그렇다면 정씨처럼 수도권 3주택자가 임대사업자로 등록해 받게 되는 세금 혜택은 어느 정도일까.


우선 거주용 자가주택이 9억원, 임대주택 2가구가 각각 6억원이라고 가정해보자. 자가주택을 6억원에 매입해 3년간 보유·거주한 뒤 9억원에 매각할 경우 양도차익이 3억원으로 현행 세법상 양도세는 약 9000만원이다. 하지만 임대사업자로 등록해 임대주택이 모두 합산배제 대상으로 인정받으면 자가주택에 양도세 비과세가 적용돼 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.

자가주택의 양도세 비과세 기준은 9억원을 초과하는 주택의 경우 초과분에 대해 양도차익 안분 과세가 이뤄진다. 거주용 주택이 10억원일 경우 9억원을 뺀 1억원에 대해서만 양도세가 물리고 세를 놓은 주택은 5년 임대한 뒤 매각하면 양도세가 줄어든다.



해당 임대주택의 양도차익이 2억원이고 내년 말까지 매각할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 장기보유특별공제까지 적용받아 약 2000만원의 절세 효과를 볼 수 있다. 2013년부터는 한시적으로 유예중인 다주택자 양도세 중과세가 부활되는 만큼 절세액은 더 커진다.

◇거주용 주택 9억원 이하면 종부세도 '면제'
종부세 절세 효과도 크다. 정씨의 경우 현재는 임대사업자 등록기준을 충족하지 못해 자가주택 1가구와 임대주택 2가구를 합산해 종부세를 내지만 시행령이 개정돼 임대사업자로 인정받으면 임대주택을 제외한 자가주택 1가구만 놓고 종부세 과세 여부를 가리기 때문이다.

현행법에선 3주택 합계액인 21억원에서 다주택자 공제 6억원을 적용한 15억원에 공정시장가액비율 80%를 적용한 12억원이 과세표준이 된다. 연간 종부세는 700만원.



하지만 시행령 개정후에는 거주주택에 대해서만 종부세가 부과돼 1주택자와 똑같이 9억원까지 공제돼 세금이 부과되지 않는다. 매년 700만원의 종부세가 감면되는 셈이다.