구룡마을, 민간이든 공공이든 문제는 '돈'

[머니위크 커버]구룡마을은 지금/ 개발 손익계산서

서울시가 집단 무허가촌인 구룡마을 정비방안을 확정함에 따라 구룡마을 주민들의 보상이 어떻게 진행될지 관심이 모아지고 있다. 현재 서울시는 임대아파트 1250가구, 분양아파트 1543가구를 공급한다는 계획이다. 여기에 학교와 문화 노인복지시설, 공공청사, 공원, 녹지 등을 조성하게 된다.

주민들이 가장 관심이 쏠리는 부분은 임대아파트 공급방식이다. 자신이 받게 될 아파트가 영구임대인지 공공임대인지가 제일 궁금하다. 시는 기초생활수급자에 한해 영구임대아파트를 주고 나머지 가구에는 공공임대아파트를 제공한다는 그림만 그린 상태다.

공급되는 임대아파트의 면적은 작은 편이다. 전용면적 59㎡와 49㎡가 각각 374가구, 39㎡와 29㎡는 각각 251가구다. 일단 가구원 수에 따라 면적이 갈릴 것으로 보인다.

주민들은 영구임대가 아니라면 사실상 재정착은 어렵다는 의견이 많다. 영구임대의 임대료는 공공임대에 비해 싼 편이다.

그렇지만 기초생활수급자를 제외한 대다수 주민들은 공공임대를 배정받을 가능성이 높다. 주민들이 예상하는 공공임대 수준은 보증금 6000만원에 월 40만원 정도다. 보증금을 납부할 여력이 있는 가정도 많지 않거니와 설령 대출을 받는다 해도 이자비용이 부담이다. 각종 공과금이나 관리비 까지 감안하면 매달 60만원을 고스란히 주택관련 비용으로 지출해야 한다. 불편하지만 거의 무상으로 지냈던 판자촌 생활과 비교하면 매달 ‘목돈’이 들어가는 셈이다.

일부에서 민영개발을 주장하는 이유가 여기에 있다. 민영개발을 하면 임대 후 전매 시점에서 얻은 돈으로 새로운 마을에 정착할 수 있는 여윳돈이 생긴다. 주민자치회가 민간 개발회사와 약속한 주민 부담액은 사업 시작 시점의 건축비 정도다. 공급면적 84㎡(약 25평) 기준 예상 부담 금액은 7000만~1억원 수준이다.


주민자치회가 아닌 공영개발을 찬성하는 주민들은 5년 공공임대 정도면 수용하겠다는 입장이다. 1996년부터 거주했다는 강병희(가명·53) 씨는 “비싼 월세를 지불해서라도 5년 뒤 분양을 해준다면 팔고 다른 지역에 정착할 기반은 마련하게 된다”면서 “뭔가 희망을 줘야 이곳 사람들도 참고 기다릴 수 있다”고 말했다.

그렇다면 주변 시세는 어떻게 될까? 개발 후 시세가 반영돼 있는 재개발 단지를 제외하고 살펴본 결과 개포주공5단지(고층)의 전용 60㎡(공급 84㎡, 약 25평)의 시세는 7억~7억5000만원 정도다. 만약 이들이 민간개발방식으로 사업을 진행해 분양아파트를 팔게 되면 적어도 5억원 이상의 차익을 보게 된다. 공공임대의 경우 분양전환 시기도 명확치 않고, 분양아파트 가격도 시세가격의 영향을 받게 되므로 큰 차익을 거두긴 어려울 듯 보인다.