강남권 재건축, 금리인상 불구하고 상승세 유효

[머니위크]강남 재건축 투자법

부동산시장이 본격적으로 반등하기 시작한 지난해 4분기 이후 강남권 아파트에 대한 투자 문의가 줄을 잇고 있다. 실제 여러 전문가들은 올해 가장 주목하는 부동산으로 강남권 재건축 아파트를 꼽는다. 필자도 마찬가지로 충분한 자금력만 뒷받침 된다면 강남 재건축 유망 단지를 매수해 중장기적인 투자 기회로 삼을 것을 권한다.

강남권 아파트의 경우 가격이 바닥을 탈출하고 있다는 신호가 여기저기 포착된다. 최근 민간 부동산정보업체의 조사에 따르면 서울시 강남4구(강남·강동·서초·송파)의 재건축 아파트 매매가 변동률이 지난해 4월을 기점으로 상승세를 타고 있다. 또 11월부터는 4개구의 전체 아파트 매매가 변동률이 마이너스에서 플러스 기조로 돌아섰다.

전세시장도 마찬가지다. 지난해부터 강남권에 전세수요가 몰리고 있다. 학군 수요에다 올해 강남권 입주물량 부족사태를 우려해 서둘러 전셋집 마련에 나서고 있기 때문이다. 하지만 그나마 나온 매물도 보증금과 월세를 결합한 반전세가 상당수다. 온전한 전세인 경우 매물 구하기가 하늘의 별 따기다.

다만 최근 새로운 변수가 등장했다. 기준금리 인상이다. 최근 한국은행은 기준금리를 기존 2.5%에서 2.75%로 0.25%포인트 상향조정했다. 한은의 기준금리 인상에 발맞춰 일부 은행들도 대출금리와 예금금리를 올리려는 분위기다.

기준금리 인상은 지난해 말까지 해도 적극적인 투자행태를 보인 부동산 투자자들을 주춤하게 만들고 있다. 추가적인 금리인상 가능성에다 시중의 부동자금이 점차 부동산에서 금융시장으로 흘러들어가고 있는 양상이 이들을 망설이게 하는 이유다.

하지만 중장기적으로 보면 투자성은 충분하다. 강남 아파트는 희소성이 큰 상품이기 때문이다. 예전보다 자기자본비율을 높게 유지한다면 충분히 승산이 있다.

관심 있게 지켜볼 강남권 단지는?

과거와 달리 강남권 아파트단지의 투자패턴은 유동성 증가로 인한 인플레이션 헤지(hedge) 차원이다. 강남권 아파트를 구입하는 이들은 중장기적으로 실거주와 투자라는 두마리 토끼를 모두 고려해 집을 고른다.

이들이 관심을 보이고 있는 단지는 개포주공아파트다. 3.3㎡당 매매가는 서울 개포동 주공 3단지가 6750만~7000만원으로 최고가를 기록하고 있다. 올해 상반기 정비구역 지정 결정고시가 예고되고 있어 현재 급매물이 전부 소화된 상태다.

송파구 가락시영아파트도 관심을 보이는 단지다. 조만간 이뤄질 재건축 사업의 종상향 수용 여부가 최대 관심사다. 종상향이 이뤄지면 주변 강남권 재건축사업에 미칠 파장이 엄청날 것으로 보인다. 같은 2종주거지역인 개포지구를 필두로 인근 강남권 재건축단지가 연이어 3종주거지역으로 종상향을 추진할 가능성이 크다. 종상향 영향으로 사업성이 개선되면 자동적으로 조합과 비대위로 나뉘어 벌이고 있는 조합원들 간 갈등도 치유될 것으로 보인다.

강남권 중층 재건축의 바로미터인 대치동 은마아파트도 현재 시세가 바닥이라는 인식이 커지면서 투자자들이 관심을 보이고 있다. 안전진단 통과 호재에도 불구하고 시세가 지속적으로 하락하던 아파트 가격이 지난해 4분기 이후 상승반전하고 있는데 2007년 2월 기록한 사상 최고가를 얼마 남겨 놓지 않았다.

서울시 농수산물공사가 가락시장 시설현대화 1단계 공사를 오는 4월 착공한다고 발표함에 따라 수혜지인 인근 가락시영아파트에 대한 관심도 상당히 높다. 2018년까지 3단계에 걸쳐 진행되는 시설현대화 사업의 1단계로 2013년까지 3178억원을 들여 송파대로변 5만4828㎡ 일대에 지상 18층 규모 판매 · 업무시설을 짓는다.

자산가들이 가장 선호하는 강남 재건축아파트 단지는 압구정동 현대아파트 일대다. 이 단지를 선호하는 수요는 실제 거주하면서 장기적으로 재건축 이후 투자가치를 따지려는 경향이 있다. 중대형 평형이 많아 현재로서도 주거 여건이 상대적으로 나쁘지 않다.



압구정동 현대아파트 단지는 다른 재건축 단지에 비해 가격 움직임이 둔감하다. 전통적으로 대기 수요가 풍부해 하락기에는 찔끔 떨어지는 반면 상승기에는 대폭 상승하는 특징이 있다.

현재 기부채납 비율 25%에 대해 주민들의 압도적인 다수가 반대 입장을 표명하고 있기 때문에 서울시가 이 비율에 대해 어떻게 조정해 줄 것인지가 올해 재건축 진행 속도의 분수령이 될 것이다. 투자 관점에서 본다면 기부채납 비율에 대한 악재가 불거진 이상, 더 나빠질 것이 없기 때문에 자금여력이 부담되지 않는 범위 내에서 급매물을 공략할 필요가 있다.

올해 전반적인 아파트가격 하락세에도 불구하고 상승세를 보인 서초구 일대도 주목할 만하다. 특히 반포지구의 고급아파트 반포자이와 래미안퍼스티지의 영향으로 이 지역의 선호도가 급상승했다.

지난해 11월 서초구청의 반포유도정비구역에 대한 마스터플랜은 반포동, 잠원동 일대 아파트에 대한 관심을 증폭시키는 역할을 했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11~12월 반포·잠원동 일대 아파트 거래 건수는 522건으로 지난해 아파트 거래량의 34%에 달하는 계약이 두 달 만에 이뤄졌다. 반포지구 내에는 신반포1차가 사업시행인가가 결정됐고, 잠원지구 내에는 잠원대림·신반포6차·반포우성·반포한양·신반포5차 등 5개 단지가 관리처분 또는 사업시행인가가 결정됐다.

반포주공 1단지 1·2·4지구 3곳은 안전진단을 통과했고, 신반포7차와 신반포한신18차는 조합설립 단계에 있다. 이들 지역은 2~3종 주거지역으로서 최고 300% 용적률을 적용받을 것으로 예상된다. 현재 3종 지역 용적률은 210%다. 늘어나는 초과 용적률 50%는 임대주택 등을 지어야 한다. 이를 제외한 순수 용적률은 245~255%가 될 것으로 추정된다.

반포·잠원동 일대는 지난해 2~3분기 극심한 거래 부진에 시달렸지만 반포지구에 대한 지구단위정비계획 수립용역 이후 거래가 대폭 증가했다. 서울시가 최근 5개 유도정비구역 중 반포·잠실·당산지구에 대한 지구단위정비계획 연구용역을 발주했기 때문인데, 이르면 올해 연말쯤 용역을 마무리 짓고 이들 지구에 대한 마스터플랜을 마련할 방침이다.

서초구청의 마스터플랜안에 따르면 반포유도정비구역은 총 13개 구역으로 나뉘어 현재 1만여가구에서 최고 50층 2만여가구 단지로 재건축된다.