"도쿄 부촌도 60%↓" 자취 감춘 투기

[르포- 중산층 덮친 日부동산을 다시본다<2>]

- 실수요자 위주로 시장 판도 재편
- 수익형 임대·역세권 소형 큰인기


지난 20년간 일본 부동산시장의 변화를 한마디로 요약하면 실수요자 중심으로 판도가 재편됐다는 것이다. 집을 사도 시세차익을 얻을 수 없게 되면서 투기성 거래는 자취를 감췄다.

특정 지역과 단지에 실수요자들이 몰리면서 같은 도쿄도임에도 불구하고 입지·단지에 따라 가격이 크게 차이나는 차별화 현상이 갈수록 뚜렷해지는 것도 특징이다.

↑도쿄 도심의 '히로가든힐즈'

대표적인 곳은 도쿄 도심의 '히로가든힐즈'. 서울의 강남구 압구정동 '현대아파트', 삼성동 '아이파크'와 비슷한 도쿄의 대표적인 부촌 맨션으로 실수요가 많아 다른 단지에 비해 가격 하락세가 완만한 편이다.

일본 부동산조사업체 도쿄칸테이에 따르면 8월 현재 '히로가든힐즈'의 평균 매매가는 3.3㎡당 600만∼700만엔이다. 이는 거품 붕괴 직전 3.3㎡당 매매가 1600만∼1700만엔의 40% 수준이다.

신규주택 분양가 하락, 건설시장 규모 축소, 역세권 소형주택 인기 등도 주목할 점이다. 아카사카, 아오야마, 아자부 등 도쿄 인기지역의 맨션 3.3㎡당 분양가가 우리 돈 2000만원을 넘지 않는다.

일본부동산경제연구소에 따르면 수도권 맨션의 평균 분양가는 1990년 6123만엔으로 최고점을 찍은 후 내림세로 전환, 2000∼2003년 4000만엔까지 떨어졌다. 2006년 점차 회복세에 접어든 신규 맨션의 평균 분양가는 올해 4712만엔선이다.

↑도쿄시내 전경

일본 최대 주택공급업체 하세코건설 산하 연구소의 유타카 미키 소장은 "부동산 거품 붕괴 직전 80조엔에 달하던 일본 건설시장 규모는 20년 만에 절반으로 줄었다"며 "글로벌 금융위기 이후 수도권에서만 중소 분양업체 50여곳이 도산해 신규주택 건설이 중단되거나 분양가를 할인하는 경우가 많다"고 말했다.


거품 붕괴 후 일본에선 단기 차익을 노린 부동산 거래보다 매달 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 오피스나 원룸맨션 등 수익형 상품이 대세를 이루고 있다. 롯폰기힐스 등 도심 재개발을 통해 건립된 대규모 랜드마크 단지나 젊은층을 겨냥한 역세권 소형주택이 큰 인기를 끌고 있다.

일본 부동산투자 컨설팅업체 프로메테우스의 다카노리 데이트 회장은 "투자비가 많이 드는 단독주택이나 대형맨션보다 임대수요가 많은 원룸주택 투자가 늘고 있다"며 "원룸주택의 임대투자 수익률은 5~6% 수준으로 일본 정기예금 금리가 1% 미만인 점을 감안하면 엄청나게 높은 편"이라고 말했다.