1~2인 가구 증가로 도심내 소형주택 수요가 늘고 있고 동시다발적인 재개발·재건축사업 진행으로 전월세 가격이 요동침에 따라 근본적인 공급구조 개편이 불가피하다는 판단에서다. 도심에 연간 2만가구의 소형주택을 공급하겠다는 당초 계획이 지지부진한 것도 원인이다.
이에 따라 국토부는 도시형 생활주택의 경우 30가구 미만은 건축허가만으로 사업을 진행할 수 있도록 했고 건설 가구수 제한도 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대했다.
◇공급 활성화대책 왜 나왔나?
도시형 생활주택은 지난해 5월 도심 내 서민주택 공급을 활성화하면서 분양가 상한제 등으로 공급이 위축된 민간 아파트를 보완하기 위해 도입됐다.
다만 올 한해 공급 목표가 2만가구인 것을 감안하면 활성화단계에 접어들었다고 평가하기는 어렵다는 지적이다.
이처럼 도시형 생활주택이 본궤도에 오르지 못한 것은 개인이 도시형 생활주택을 지으려면 주택사업자로 등록해야 하고 소규모 주택업체는 신용이 낮아 대출을 받지 못해 사업이 중단되는 등의 문제가 발생하고 있기 때문이다. 도심내 개발가능한 땅도 부족한데다 땅값도 비싸 사업성이 떨어지는 것이 결정적인 원인이다.
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◇도시형생활주택 - 규제 풀고 자금지원 확대?
도시형 생활주택은 건설 가구수 제한을 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대한다. 사업승인 대상을 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화해 30가구 미만 소규모 사업은 건축허가를 통해 사업기간을 단축하고 부대복리시설 기준 적용을 안 받도록 할 계획이다.
공급 가구 수를 300가구 미만으로 확대해 대형건설사들이 주택을 공급할 수 있도록 하고 사업승인 대상은 30가구 미만으로 완화해 소형 주택업체가 쉽게 시장에 진출할 수 있도록 문을 연 것이다.
상업·준주거지역에서 300가구 미만 원룸·기숙사형 주택을 주택 이외의 시설과 복합용도로 건설할 경우 건축허가만 받으면 되며, 주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설·임대하는 임대사업자는 임차인 보호규정만 적용받게 된다. 도시형 생활주택에 대해서는 용도용적제, 대지안의 공지 등 지자체 조례로 운영 중인 규제를 완화해 적용토록 유도하고 필요시 관련 법령 개정도 추진한다.
자금지원 강화를 위해 신용등급이 부족한 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+~BB 업체의 점수를 상향조정하고 '토지소유자와 주택업체'의 공동차주(借主) 유지기간을 20년에서 준공 때까지로 완화한다.
건축허가를 받는 30가구 미만 도시형 생활주택은 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있다. 민간업체에 대한 건설자금 지원 총액이 3000억원에서 1조원으로, 업체당 자금지원 한도도 1000억원에서 1500억원으로 각각 늘어난다.
공공부문에서는 한국토지주택공사(LH)와 지방공사 등이 매입하는 노후 다가구·다세대주택를 재건축해 공급하고 50㎡ 미만 소형 국민임대주택 중 일부를 원룸형 도시형 생활주택으로 공급한다. 50㎡ 미만 소형 국민임대주택은 올해 화성 동탄2신도시 등 신규 택지지구를 중심으로 1000가구가량 공급하고 철도 부지를 활용한 도시형 생활주택 시범사업도 올해 추진한다.
◇준주택 - 오피스텔 규제 확 푼다
국토부는 준주택 공급 활성화를 위해 오피스텔 건설기준을 대폭 완화하기로 했다.
우선 현행 '욕실은 1개 이하로서 5㎡를 초과하지 않아야 하며 욕조가 없어야 한다'는 욕실 설치기준을 폐지하기로 했다. 전체 면적의 70% 이상을 업무부분으로 설치토록 한 규정도 폐지하고 연면적 3000㎡ 이하 오피스텔은 다른 용도와 복합으로 건축할 경우 오피스텔 전용출입구 설치기준을 적용받지 않는다.
다만 각 가구간 경계벽을 내화구조로 하고 45dB 이상 차음성능을 확보해야 하며 16층 이상 고층 오피스텔은 공동주택과 같은 수준으로 피난거리 기준을 강화하는 등 안전·피난·소음 기준은 보강하기로 했다.
이 오피스텔 건축기준은 전용면적 85㎡ 이하뿐 아니라 85㎡ 초과까지 모두 적용되며 다만 공급면적이 넓은 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 바닥난방은 여전히 불허하기로 했다.
주택기금도 도시형 생활주택 수준으로 지원한다. 현재 도시형 생활주택은 ㎡당 80만원(원룸·기숙사형) 또는 가구당 5000만원(단지형 다세대)이다.
