임차인없는 서울 오피스시장, 공급만 '봇물'

2010~11년 신규공급 194만㎡ 달해… 시장침체 장기화될 듯

경기 침체와 공실률 상승 등으로 임차인 모집이 어려운 가운데 서울 신규 오피스 공급이 대폭 늘어남에 따라 오피스시장 침체가 장기화될 것으로 보인다.

1일 알투코리아부동산투자자문㈜에 따르면 2010년과 2011년 신규로 공급될 예정인 서울 오피스는 각각 82만8900㎡와 111만1100㎡에 달하는 것으로 예측됐다. 이는 149만7600㎡를 기록했던 2007년 이후 최대치다. 서울 신규 오피스 공급 규모는 2008년 62만7700㎡에 이어 2009년 34만6000㎡로 대폭 감소했다.

2010년에는 도심권역, 2011년에는 마포·여의도권역의 신규 오피스 공급이 급증할 것으로 예상된다. 2010년의 경우 전체 82만㎡ 중 50만㎡가 도심권역 공급예정물량이고 2011년은 전체 111만㎡ 중 91만㎡가 마포·여의도권역에 신규 공급될 전망이다. 도심권역에선 마포로5구역 등 도시환경정비사업 5건이 공사 중이고 여의도권역은 파크원과 AIG국제금융센터 등이 완공을 앞두고 있다.

문제는 최근 글로벌 금융위기 이후 지속되고 있는 경기침체로 임차인 구하기가 하늘의 별따기인 상황에서 이처럼 신규 공급물량이 늘어날 경우 서울 오피스 공실률 증가를 부추길 수 있다는 점이다.

실제 올해 오피스 수요 감소로 발생된 공실면적은 약 64만㎡로 집계되고 있으며 이는 신규 공급된 오피스 면적보다 29만㎡ 많다. 시장에서 흡수될 수 있는 오피스 면적이 마이너스인 상황에서 신축 임대용 오피스는 임차인 유치에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

기존 빌딩의 임차인들이 더 나은 조건의 신축빌딩으로 이전하려는 수요가 발생해야 하지만 경기 침체로 이전할 여력이 줄어들기 때문이다. 결국 경기가 본격 회복되는 시점이라고 해도 오피스시장이 경기변동에 6개월 정도 후행하는 특성을 보이기 때문에 내년 상반기 이후까지는 신축빌딩의 임차인 모집이 쉽지 않을 것이란 지적이다.

알투코리아 김태호이사는 "150만㎡가 공급된 2007년은 앞서 2~3년간 신규공급이 부족해 공실률이 급감하는 상황이어서 공급 급증에 따른 영향은 없었다"며 "하지만 현재는 신규공급도 늘면서 공실률도 증가하는 상황이어서 당분간 오피스시장의 침체가 계속될 것"이라고 설명했다.