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A3-급 건설사들이 자산유동화를 통해 다각도의 자금확보안을 마련 중이나 유동성으로 활용될 가능성이 떨어지는 것으로 분석됐다.
한신정평가가 1일 발표한 '중견 주택건설기업에 대한 유동성 점검'이라는 제목의 스페셜리포트에 따르면 올 상반기말 A3-급 5개 건설사의 총 매출채권에서 6개월 연령을 초과하는 비중이 절반에 가까운 48%(4600억원)에 달한다. 매출채권 회수가 상당기간 지연되고 있는 것이다. 한단계 위인 A3급의 경우 6개월연령 이상이 6%다.
한신정평가는 "유동비율은 양호한 상태이나 6개월 연령 초과 매출채권 비중이 상당하고 미분양재고의 부담 역시 상당하다"고 강조했다.
A3-급 건설사의 상반기말 매출채권 9665억원 중 분양실적이 양호한 준공(예정)현장에 대한 매출채권은 3000억원이다.
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반면 단기대여금/선급금이 급증하는 가운데 재고자산에서 미완성주택/상가, 완성주택/상가 총액이 2414억원에 이르러 미분양 재고부담 역시 과중한 상태다.
유동자산이 실제 유동성으로 작용할 여지가 그만큼 떨어진다는 것으로 계약 잔량을 매출로 전환하는 과정에서 운전자금 투자가 확대될 가능성이 농후하다.
진행중인 공사잔량 중 분양률이 80%에 못미치는 국내 프로젝트가 2조7500억원이며 이가운데 45%는 지방 물량이어서 공사비 선투입 가능성은 한층 더 높은 것으로 지적됐다.
또한 PF우발채무의 경우 총 5조458억원으로 자기자본의 6.5배, EBITDA의 34.3배 수준에 이른다. 위험이 낮은 것으로 평가되는 2조1700억원을 제외하더라도 3조원에 달하기때문에 분양경기 둔화 국면이 지속될 경우 경상적 영업활동 창출자금을 통한 대응력이 낮은 수준으로 한신정평가는 진단했다.
◇"미분양물량 매각은 매입자 자금력을 봐야"
A3- 건설사들은 시공권 매각과 용지매각, 유형자산 매각 등으로 6900억원 규모의 자금 확보안을 추진 중이며 1조5650억원의 PF 우발채무 이전 계획도 진행하고 있다.
한신정평가는 전문매입자를 통한 미분양 물량의 매각이 회사 유동성에 기여한 일부 사례가 있으나 매입자의 자금력이 뒷받침되지 않거나 재매입 약정 제공으로 명목상 양도만 이뤄진 경우, 혹은 분양대행사 선정에 그치는 사례가 빈번하다고 우려했다.
준공후 미분양물량 매각에 대해서는 "분양가의 70% 미만에서 매각가격이 형성돼있다"면서 "불가피하게 매출채권과 대여금 등에 대한 대손상각으로 수익성 저하의 문제가 발생한다"고 설명했다.
특히 미분양 주택 매각은 부동산 경기가 둔화로 상당 시간이 소요될 것으로 예상되는 가운데 준공후 미분양 현장과 관련된 시행사 PF 차입금 만기가 매각이 성사되기 전에 도래하는 경우도 지적됐다. 일부 건설사들은 상당한 금리를 부담하고 저축은행을 통해 사실상 담보대출 형식으로 6개월~1년 만기의 자금을 조달하는 경우가 자주 활용되는 실정이다.
한신정평가는 "상반기 실적으로는 유동성 수준의 저하 정도가 크지 않은 것으로 분석되나 악화된 산업환경 하에 재무안정성 저하가능성이 높다"면서 "운전자금 회수 가능성도 높지 않아 경상적 영업활동으로는 자금수지 균형을 달성할 가능성이 높지 않다"고 강조했다.
PF 우발채무의 현실화 가능성도 낮지 않은 만큼 구조조정 계획의 이행 여부가 앞으로 단기 유동성의 정도를 결정하는 관건이라는 지적도 이어졌다.
