자격요건 강화로 35세 미만 단독 세대주나 연간 합산 소득 5000만원이 넘는 맞벌이 부부 등은 생애최초 대출을 받을 수 없게 됐다. 시가 3억원 이상 주택구입을 계획했던 수요자나 기존에 대출을 받은 사람들도 생애최초 대출을 이용해 내집을 마련하기가 어려워졌다.
◇생애최초대출 어떻게 바뀌나=지난해 11월7일 재개된 생애최초 대출은 오는 11월까지 1년간만 한시 판매하는 상품이다. 11월 시행 당시에는 세대원 가운데 주택을 구입한 적 없는 가구주가 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 때 연 5.2% 금리로 1억5000만원까지 빌려주는 조건이었다. 세대주의 소득이 연 2000만원 이하일 경우 연 4.7%금리로 1억원까지 빌릴 수 있었다.
우선 지난달 31일부터 '가주주 1인의 연소득 5000만원 이하(기본급 기준)' 조건은 '부부합산 소득 5000만원 이하(기본급 기준)'로 바뀌었다. 35세 미만인 단독세대주도 대출 대상에서 제외됐다. 3억원이 넘는 주택을 구입할 때도 대출을 받을 수 없게 됐다. 부부의 합산소득이 연 2000만원을 넘을 경우 금리우대 혜택을 제한했다.
6일부터는 기존에 대출을 받은 사람은 대출금을 모두 갚아야 생애최초 대출을 신청할 수 있다. 중도금을 대출받아 아파트를 분양받은 사람이 이 대출을 갚기 위해 생애최초 대출로 갈아타는 것도 불가능하다.
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지역별로 90~100%선이었던 담보인정비율(LTV)도 70%로 하향 조정됐다. 1억원짜리 주택을 구입할 때 기존에는 9000만~1억원을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 최대 7000만원만 빌릴 수 있는 셈이다. 35세 이상 단독세대주라도 세대분리 후 1년이 지나야 생애최초 대출을 받을 수 있다.
◇대출가능 여부 꼼꼼히 따져봐야=대출 자격이 강화됐다고 생애최초 대출을 미리 포기하는 것은 바람직하지 않다. 35세 미만 단독세대주 등 대출 신청이 원천봉쇄된 경우라면 어쩔 수 없지만 3억원 이상 주택에 관심이 있는 수요자 등은 은행을 찾아 대출 가능 여부를 상담해 볼 만하다.
강화된 조건은 대출 자격을 3억원 이하 주택으로 한정하고 있지만 3억원은 실거래가가 아니라 은행에서 담보를 평가해 산정하는 집값이다. 은행에서 시가를 산정할 때는 국민은행이 발표하는 부동산 시세의 하한가에 경락률(낙찰률, 아파트는 보통 80~85%)을 곱한뒤 소액임대차 보증금을 제외한다. 서울의 경우 방이 3개면 2개(방 1개=1600만원), 총 3200만원까지 소액임대차 보증금을 공제받을 수 있다.
35세 이상 단독세대주 중 세대를 분리한 지 얼마되지 않은 사람은 대출시기를 조절하는 것도 좋은 방법이다. 생애최초 대출은 오는 11월6일까지 판매되는 만큼 대출시기를 조금 늦춰 세대분리 기간 요건을 맞추면 된다.
◇생애최초 대출 물 건너갔다면=강화된 자격요건으로 생애최초 대출을 받을 수 없다면 다른 대출 상품에 눈을 돌려보자.
부부합산 연소득이 5000만원을 넘지만 세대주의 연소득이 3000만원 이하 무주택자라면 근로자 서민주택구입자금대출(근로자 서민대출)을 받을 수 있다. 대출한도는 1억원으로 생애최초 대출보다 5000만원 적지만 금리조건(5.2%) 같다.
전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 때 대출 가능하며 상환기간은 20년이다. 1년 거치 19년 상환과 3년 거치 17년 상환 중 택일할 수 있다. 다만 35세 미만 단독세대주는 대출 자격이 제한된다.
이 밖에 주택금융공사의 모기지론과 시중은행에서 판매하는 주택담보대출이 있다. 하지만 이들 상품은 생애최초 대출이나 근로자서민대출보다 금리가 높다. 변동금리 상품의 경우 최근 금리가 계속 오르고 있어 금리 변화 추이를 지켜봐야 한다.