아파트 살 땐 땅을 먼저 봐라

-박성훈의 역발상 부동산 투자-

"아파트를 사려면 땅을 봐라"

아파트 투자를 하려는데 땅을 보라니 웬 뚱딴지 같은 소린지 잘 이해가 가지 않을 것이다. 어쩌면 이해가 가지 않는 것이 당연할 것이다. 이해가 된다면 전문가나 마찬가지다.

일반인들의 부동산 투자의 중심은 단연 아파트이다. 부동산 투자와 아파트는 같은 말로 여겨질 정도이다. 아파트 투자를 위해서는 많은 규제와 세금 등의 단점도 있지만 또한 장점도 많다.

우선 거주를 하면서 투자를 할 수 있으며 전세를 놓는다든가, 많은 대출을 활용 한다든가해서 적은 비용으로 투자가 가능하다. 또한 다른 부동산에 비해 환금성이라든가 안정성이 높다는 장점도 있다. 내 집이 있다는 자신감으로 생활에 활력도 생길 것이다.

이런 이유들 때문인지 지금까지 많은 사람들이 아파트 투자에 열을 올렸다. 정도가 지나쳐 급기야 더 많은 규제와 8.31대책을 불러 오기까지 했다. 8.31 대책이 나오면서 아파트 시장은 급격히 위축되는 추세를 보이고 있다. 심지어 이제는 아파트 투자는 흘러간 얘기라는 말도 들린다. 그렇다면 아파트 투자의 위축은 계속될 것인가?

투자 대상으로 아파트의 효력은 다한 것인가? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 부동산은 한 부분이 위축되면 다른 대상 또는 지역에서 호항을 이루는 특징이 있다. (풍선효과 라함.) 8.31 대책 역시 크게 보면 강남권과 재개발 아파트, 판교 등 대규모 택지개발이 예정된 지구의 투기현상을 잠재우고 많은 세수 확보를 위한 조치이다.

따라서 8.31 대책이 목표를 하고 있는 이러한 지역 이외의 다른 아파트 시장에서는 오히려 무주택자나 많은 투자금을 가지지 못한 일반 투자자들이 아파트로 투자 수익을 거두기에 좋은 때라고 할 수 있다.

부동산 투자는 이러한 규제 등으로 부동산이 침체기처럼 느껴질 때가 투자에 가장 좋은 때라고 생각해야 한다. 과거 IMF 때를 생각하면 이해가 쉬울 것이다. 우선 우리나라의 주택보급률을 보자. 현재 기준으로 우리나라의 세대수 대비 주택의 수는 100% 에 가깝다. 하지만 지방의 낡은 주택 등을 빼고 실제 세대수별 주택 보유률은 55% 정도이다. 물론 이들 중에는 다주택 보유자들도 포함되어 있다. 이 통계를 보면 아직 우리나라의 절반 가까운 45%의 세대는 무주택자란 얘기다. 이것으로도 아직 아파트 투자의 성공 가능성은 높다고 할 수 있다. 그럼 본론으로 들어가 왜 아파트 투자를 하는데 땅에 대해 알아봐야 하는지를 알아보자.


우선 간단히 설명하면 이렇다. 강남에 짓는 아파트의 평당 건축비와 지방 시골에 짓는 아파트와의 평당 건축 비용은 똑같다 라고 할 수 있다. 그렇다면 그 많은 가격 차이를 보이는 이유는 바로 땅값의 차이가 크기 때문이다. 지방의 아파트와 서울의 아파트 가격은 2~3배 많게는 10배까지도 차이를 보인다.

서울과 지방의 아파트가 들어선 땅값의 차이는 왜 이렇게 많이 나는 것일까? 크게 보면 바로 주변의 입지 때문이다. 땅이란 주변에 많은 것이 들어설수록 가격이 오른다. 물론 그중에는 우리가 사는데 필요한 일자리, 상권, 교통, 학군 등 많은 것들이 있다. 이렇듯 필요한 여건이 주변에 많이 들어올수록 땅값은 오르고 그로인해 아파트 가격은 상승하는 것이다.

이처럼 매입하려고 생각한 아파트의 주변을 둘러 보았을때 현재는 입지가 좋지 않지만 주변에 개발이 가능한 공터가 많다든가 또는 낡고 노후된 건물들이 많아 재개발 등의 가능성이 높아 나중에라도 좋은 입지가 될 수 있는 위치의 아파트의 경우를 주목하자. 현재의 좋지 않은 입지로 인해 저렴한 가격과 낮은 경쟁으로 적은 비용으로 쉽게 매입을 할 수 있어 추후 많은 투자수익을 올릴 수 있다.

이런 장래성 있는 입지를 가지고 있는 아파트는 서울과 수도권등 대도시에 생각보다 많이 분포해있다. 그런데 이런 곳을 노리는 사람들이 있다. 바로 건설사와 시행사들이다.

이들이 바로 주변입지가 좋지 않은 아파트 주변에 생활에 편리한 상가 등을 개발 공급, 아파트의 가격을 올려주는 역할을 하여 상부상조 하는 것이다. 반대로 아파트의 주변이 이미 좋은 입지로 가득차 있어 더 이상 입지의 변화가 없는 아파트는 살기 좋고 환금성과 안정성은 높을 지라도 많은 수익의 발생을 기대할 수 없을 것이다.
강남의 집값이 지금껏 이렇게 많은 상승을 한 주요 원인이 바로 지속적인 개발 등으로 입지가 계속 변화해 온 이유가 있기 때문이다. 강남과 강북은 실제로 거리상으로는 얼마 떨어져 있지 않지만 과거 10년 전만해도 강남과 강북의 아파트 가격의 차이는 심하지 않았다. 하지만 지금은 많은 가격 차이를 보인다. 바로 땅값의 차이 때문이다.

과거 10년 동안 강북지역의 땅값은 2~3배가량 상승했지만 강남지역은 많은 건물의 개발로 무려 10배 가량 상승했다. 바로 땅값의 상승폭이 그대로 주변 아파트 가격에 반영되었다는 것을 볼 수 있다. 다시 생각하면 앞으로 땅값의 상승이 가능한 지역의 아파트 역시 가격 상승이 될 것이란 걸 알 수 있다.

여기서 유의할 점이 하나 있다. 이러한 경우는 대부분 서울과 수도권등 대도시에서 활용을 해야 한다. 대도시의 경우 더 이상 빈 대지가 없어 위의 내용대로 부동산 시장이 움직인다. 그러나 지방 중소도시의 경우는 도시 주변 등에 대규모의 미개발지가 많아 언제든 추가적으로 아파트를 많이 공급할 수 있다. 아파트 가격의 상승이 이어지면 지자체와 건설사가 많은 아파트를 건설해 수요에 맞춰 공급을 추가적으로 언제든지 할 수 있어 아파트 가격이 쉽게 오르지 않는 것이다.