안심전환대출 출시 계획을 발표했던 지난 2월 김용범 금융위 사무처장(당시 금융정책국장)은 '만기일시상환 방식의 주택담보대출은 시장에서 사라져야 한다'고 말했다.
내년부터 주택담보대출이 어떻게 달라지는지 문답 형식으로 정리했다.
▷주택구입을 위한 신규 주택담보대출은 모두 해당된다. 주택구입용이 아니라도 LTV 또는 DTI가 60%를 넘는 대출도 분할상환해야 한다. 이밖에 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우와 소득산정시 증빙소득이 아닌 신고소득을 제출한 경우도 해당된다.
- 적용되지 않은 예외는
▷주택담보대출과 심사방식이 다른 집단대출은 제외된다. 자금사용기간이 단기이거나 상환계획이 명확한 경우, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 채무를 인수하는 경우도 예외다. 가령 예적금 만기가 도래한다거나 일시적 2주택자로 곧 처분할 계획이 있는 경우 등이다. 의료비, 학자금 등 불가피한 생활자금도 본부승인을 받아 예외 처리된다. 그밖에 은행이 자율적으로 판단해 인정하는 경우도 적용되지 않는다.
-자영업자가 주택을 담보로 사업자금 대출받는 것도 적용되나
▷개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니기 때문에 해당되지 않는다.
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-원금의 일부만 갚는 부분분할상환은 불가능한가
▷가능하다. 30년을 기준으로 본인의 대출만기를 감안해 부분상환할 원금을 정하게 된다. 가령 10년 만기라면 원금의 3분의 1만(10년/30년) 분할상환하고 나머지는 만기일시상환할 수 있다.
-시행일 이전에 받은 대출의 거치기간 연장이나 만기연장시에도 적용되나
▷대출금액을 증액하거나 거치기간을 연장하는 것도 신규대출이다. 하지만 기존 거치식 분할상환대출 중 2018년말 이전에 동일 은행에서 동일 금액 이하로 대환하는 경우에는 1회에 한해 3년간 거치기간을 연장할 수 있다. 만기일시상환 대출도 만기시 동일한 조건으로 연장할 수 있다.
-원칙적으로 증빙소득으로 상환능력을 심사한다는데 증빙소득이 없으면 대출이 안되나
▷원칙적으로 객관성있는 증빙소득을 우선적으로 확인하나 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득자료를 활용해 대출받을 수 있다. 이마저도 없어 최저생계비를 기준으로 심사하던 관행은 사라진다. 다만 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출은 최저생계비를 기준으로 받을 수 있다.
-스트레스 DTI는 어떻게 적용되나
▷변동금리 대출의 경우 금리가 상승하면 차주가 상환해야 하는 금액도 높아진다. 상승가능금리(stress rate)는 이같은 위험까지 감안해 상환능력을 평가하는 것이다. 이를 반영한 DTI가 80%를 넘으면 고정금리로 전환하거나 대출금액을 80% 이하로 낮춰야 한다. 가령 연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2.1억원을 받을 경우의 DTI는 79.2%이지만 상승가능금리(예 2.7%)를 적용하면 DTI가 89.9%로 높아진다. A씨는 고정금리로 2억1000만원을 대출받거나 2300만원을 낮춰 1억8700만원까지만 대출받을 수 있다.
-총부채상환능력(DSR)의 개념은 무엇이고 영향은
▷현재 주택담보대출 심사시 상환능력은 신청한 주택담보대출 금액과 기타 대출의 이자상환액을 합산해 계산한다. 하지만 앞으로는 기타부채의 원리금상환액을 모두 합산하게 된다. 기타부채에는 자동차할부금을 포함해 금융권 대출이 모두 포함된다. 단, 이는 대출심사시 거절할 수 있는 사유는 아니며 대출 이후 사후관리용으로만 사용된다.