"4억으로 16억 벌었다" 전셋집 세입자 비결은…

[부동산 숨은 고수에게 듣는다]<3>김기덕 KD D&C 대표

- 올해 아파트·단독주택 상승
- 수익형부동산 전망 어두워


　"몇년 전부터 부동산으로 실패한 분들이 엄청 늘었죠. 하지만 좋은 물건이 많이 나오는 지금이 진짜 기회가 될 수 있습니다."

　건설회사에 다니던 김기덕 KD D&C 대표(사진)는 우연한 기회에 원단 수출회사를 차렸지만 IMF외환위기로 실패의 쓴잔을 마셨다. 이후 2005년 공인중개사 자격증을 취득한 후 부동산 중개업에 뛰어들었지만 역시 3년 만에 한계를 실감했다.

↑김기덕 KD D&C 대표ⓒ이재윤 기자

　또다시 방황의 세월을 보낼 즈음 그가 선택한 것은 컨설팅이었다. 김 대표의 특기는 단독주택을 상가나 다가구주택으로 개발하는 방법을 통해 수익성을 창출하는 것이다.

　1~2층 단독주택을 개조하거나 재건축하는 형식으로 단순히 '사는 집'을 '돈 버는 집'으로 만들어낸다. 특히 건설회사를 거쳐 부동산중개업과 독학한 설계업무까지 3박자를 갖춘 컨설턴트는 흔하지 않다.

　2009년 소유주가 거주하던 서울 마포구 서교동의 340㎡ 규모 단독주택 1층과 2층을 각각 커피숍과 식당으로 개조, 연간 7800만원의 임대수익을 올리도록 해줬다. 당시 16억5000만원이던 이 집에 소유주는 3억원의 인테리어 비용을 투자, 현재 보증금 2억원에 매월 650만원의 월세를 받고 있다. 최근 26억원에 매수하겠다는 요청이 있었다.

　4억원을 투자해 16억원을 벌게 해준 경험도 있다. 2억5000만원짜리 전셋집에 살던 한 시중은행 지점장 부인의 요청으로 은평구에 195㎡ 규모의 토지를 5억원에 구입, 2억원의 공사비를 들여 8가구 규모의 다가구주택을 건설했다.

　직접 투자비용 외에 나머지 금액은 대출받았고 시공업체는 전세금을 받아 지급하기로 계약했다. 공사비 등을 정산한 후 16억원 넘는 수익을 거뒀다.


　◇2013년 아파트·단독주택 '뛰고', 수익형부동산 '추락'
　김 대표는 올해 주택시장이 상승세로 돌아서 크게 뛸 것이라고 내다봤다. 아파트와 단독주택 등의 경우 이미 저점을 형성했으며 실수요자를 중심으로 거래가 활성화되면서 가격 상승이 이뤄질 것이란 게 그의 설명이다.

　반면 오피스텔이나 도시형생활주택, 원룸 등 수익형부동산 투자는 '몸에 기름을 뿌리고 불 속에 뛰어드는 꼴'이라며 원금 회수가 불가능할 것이라고 전망했다. 이들 수익형부동산은 이미 과잉공급된 데다 같은 조건에 값싼 원룸 수요까지 겹치면서 오를 수 없는 상황이라며 주의를 당부했다. 공실로 남아 '애물단지'로 전락할 가능성이 높다고 그는 설명했다.

　◇"처음 만난 고객에겐 좋은 물건을 주지 않는다"
　그는 자신의 투자 노하우는 '자신이 잘 아는 곳'을 살펴보는 데서 시작한다고 강조했다. 반드시 거주하거나 직접 알고 있는 곳을 중심으로 시세를 확인하고 가능성을 판단해 투자해야 한다는 것이다. 이때 직접 '발품'을 팔아 매물을 찾아나서야 한다고 덧붙였다.

　김 대표는 "중개업자에게 속지 않으려면 '친한' 공인중개사를 확보해놓아야 한다"며 "기회가 된다면 공인중개사와 함께 투자를 진행하는 것이 가장 좋은 방법"이라고 말했다. 직접 공인중개사 업무를 해본 결과 처음 만난 고객에게 좋은 물건을 건네는 경우는 단 한번도 없었다고 그는 귀띔했다.