용적률 더해도 '25평 집 19평' 된다…동부이촌 조합 "재건축 안 해"

동작대교에서 바라본 서울 용산구 동부이촌동 전경 /사진=김사무엘

동부이촌동 일대 리모델링 추진 단지들이 재건축으로 전환할 경우 오히려 사업성이 크게 떨어진다는 분석이 제기됐다. 최근 서울시의 도시·주거환경 정비기본계획 변경으로 재건축 추진 가능성은 열렸지만, 사업성이 떨어져 실제로 조합원들의 실익이 없다는 주장이다.

서울 용산구 동부이촌동 일대는 서울시 한강변 대표적인 리모델링 사업 단지다. 한가람(2036가구), 이촌강촌(1001가구), 이촌코오롱(834가구), 이촌우성(243가구), 한강대우(834가구) 등이 리모델링사업을 추진하고 있다. 그러나 최근 '스타 조합장'이라 불리며 서울 강남 일대 여러 재건축 사업에 깊이 관여해 온 한형기 씨 등 외부인들과 일부 주민들이 재건축 추진을 다시 끄집어내면서 주민 간 혼란이 커진 상황이다. 한 씨는 반포동 재건축 추진으로 명성을 얻었지만, 조합원 갈등이 불거지면서 법적 소송에 휩싸인 인물이다.

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이촌한가람 리모델링 조합 "재건축 추진 시 집 면적 6~7평씩 줄어"

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차주환 한가람아파트 리모델링주택조합장은 16일 서울 용산구 이촌동 조합사무실에서 기자들과 만나 "재건축 전환 시 일반분양 물량이 없고, 조합원 집 평형도 현재보다 줄어들어 사업성이 없다"고 말했다. /사진=이민하 기자

16일 이촌한가람아파트 리모델링주택조합은 서울 용산구 이촌동 조합사무실에서 기자설명회를 열고, 이 같은 내용의 리모델링 재건축 사업비교 분석 결과를 공개했다. 이번 분석은 서울시가 지난달 26일 고시한 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획'에 따라 현황용적률 인정과 종상향(준주거지역) 완화를 가정한 결과다. 앞서 동부이촌동 일대 단지들은 법정 용적률 상한인 300%(제3종일반주거지역)를 넘어 재건축이 불가능한 상황이었다.

한가람 조합과 건영씨앤피·나우동인건축 등이 분석한 리모델링과 재건축 사업성 검토 결과에 따르면, 현재 제3종일반주거에서 준주거 지역으로 종상향을 전제로 한 재건축 추진 시 가능한 법적상한용적률은 447.80%다. 공공기여(기부채납)는 한강변 공공시설 의무 10%, 종상향에 따른 부분 7.39%다. 조합은 특별계획구역으로 지정된 대지면적 6만1305㎡에서 도로 등 제외 면적(4288㎡)을 빼고, 한강변 공공기여 10%(6130㎡), 종상향 공공기여 7.39%(4213㎡)까지 제외하면 실제 재건축을 할 수 있는 대지면적은 4만7101㎡이라고 추산했다.

한가람아파트 등은 과밀단지로서 허용용적률 358.24%를 현황용적률로 인정받을 수 있지만, 법적상한(최대) 용적률은 500%가 아닌 현황용적률의 125%까지다. 밀도 관리 및 사업실현성 등을 고려한 조치다. 인근 한강대우(현황용적률 355%)·이촌우성(322%) 아파트 등도 모두 300%를 초과해 같은 상황이다. 동부이촌동 일대는 사업성 보정계수 적용 대상 지역도 아니기 때문에 추가적으로 사업성을 높일 수도 없다.

해당 기준을 적용해 재건축이 가능한 연면적은 총 21만915㎡이다. 종상향 인센티브 용적률 중 절반 임대주택 건설(1만1258㎡), 상가시설 반영(2만1091㎡)을 제외한 실제 조합원 분양 및 일반분양이 가능한 연면적은 17만8565㎡로 줄어든다. 현재 조합원들이 소유한 연면적(21만9072㎡)이 이보다 크다. 재건축하려면 연면적을 현재보다 4만㎡ 이상 줄여야 가능해진다. 차주환 한가람아파트 리모델링주택조합장은 "분양할 수 있는 연면적이 현재 조합원들이 소유한 연면적보다 줄어든다"며 "재건축 시 일반분양 물량이 없을 뿐 아니라 조합원들도 현재 평형을 축소해야 한다"고 설명했다.

현재 조합원 수인 2036가구가 그대로 조합원 분양을 받는다고 가정할 때 현재 기존 공급면적 85㎡(25평) 소유주는 64㎡(19평)를 분양받을 수 있다. 111㎡(33평) 소유주는 91㎡(27평), 142㎡(43평) 소유주는 123㎡(37평) 분양받게 된다는 것이다. 반면 리모델링을 추진하면 공급 85㎡는 99㎡로, 111㎡와 142㎡는 각각 134㎡, 166㎡로 넓어진다고 설명했다.

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"시와 사전자문심의 절차 순조롭게 진행 중…재건축 전환 시 사업 기간 가늠 안 돼"

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리모델링 사업 속도가 더디다는 지적에 대해서는 사실과 다르다고 일축했다. 차 조합장은 "2021년 말 조합설립 이후 올해 5월부터 서울시와 지구단위계획 사전자문심의 절차를 순조롭게 진행하고 있다"며 "이르면 내년 상반기 중 도시계획위원회 건축심의 절차에 들어갈 것"이라고 강조했다. 리모델링 준공·입주는 2029년 쯤으로 예상된다.

반면 재건축으로 선회하면 사업 기간은 크게 장기화할 것으로 조합 측은 내다봤다. 재건축을 하려면 준공 연한 30년을 채우고 안전진단 D등급 이하를 충족해야 하는데 한가람아파트의 경우 1998년 9월 준공돼 2028년 9월에 30년을 채운다. 차 조합장은 "재건축 사업은 당장 준비해도 15~20년 이상 걸릴 것"이라며 "더욱이 일대 3~5개 단지 통합 재건축 추진은 몇십년이 걸릴지 모르는 '희망고문'일 뿐"이라고 지적했다.

한편 이촌한가람·한강대우·이촌우성 등 이촌1동 재건축추진협의회는 이달 26일 이촌동 한강교회 2층에서 동부이촌동 리모델링 단지 주민을 대상으로 재건축 사업설명회를 연다. 스타 조합장으로 알려진 한 씨가 참석해 리모델링과 재건축 사업성에 대해 각각 비교할 예정이다.