"난 왜 50만원 더 나가지"…똑같이 4억 빌렸는데 원리금 다른 이유[부릿지]

변동형에서 혼합형까지 주택담보대출(주담대) 금리를 결정하는 방식만 알아서는 부족하다. 실제로 주담대를 받으려면 차주는 금리를 결정하는 방식뿐 아니라 원리금을 어떻게 갚아나가야 할지도 결정해야 한다. 각 방식에 따라 같은 금액을 빌렸더라도 매월 통장에서 빠져나가는 돈이 100만원 이상 차이가 날 수도 있다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 주담대 상환 방식을 살펴봤다.

▶이용안 기자
제가 지난번 영상에서 좀 많은 정보를 드린 것 같아서 다들 기억이 나실지 모르겠어요, 마지막에 주담대의 금리가 결정되는 방식으로 변동형, 혼합형, 고정형, 주기형이 있다고 설명을 드렸는데요.

흔히들 사람들은 자신이 주담대를 받는 시점에서 가장 금리가 낮은 방식을 택해왔습니다. 그렇게 해야 당장 내야 할 원리금이 줄어들기 때문인데요. 하지만 여러분, 주담대는 보통 1년 안에 다 갚을 수 있는 단기 대출이 아닙니다. 만기를 30년 40년으로 설정하고 평균적으로 보유기간도 7~8년은 되는 장기 대출이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

이 관점에서 변동형이 맞는 분들은요, 결론부터 말씀드리면 우선 멘탈이 강한 편이셔야 합니다. 이게 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품인데요, 전반적인 시장 금리가 내려가는 게 예상되면 받아볼 만하죠. 갈수록 이자 부담이 줄어들 수가 있어서죠. 그런데 반대로 시장 금리가 올라간다. 그래서 주담대 금리까지 높아진다고 가정했을 땐 이 고통을 견딜 준비가 돼 있어야 해요. 제가 멘탈이 강해야 한다고 말씀드린 이유입니다.

딱 2년 전으로 돌아가면요, 코로나19(COVID-19)의 여파가 끝나갈 때쯤 미 연준이 금리 인상을 시작했습니다. 문제는 인상 속도가 너무 빨랐어요, 한국은행도 미 연준을 따라 급격하게 기준금리를 올렸죠. 누가 이런 상황을 2~3년 전에 예상했겠습니까. 이때 변동형으로 받았던 사람들이 2% 이자를 내고 있었는데요 갑자기 5% 넘는 금리를 적용받기도 했어요, 갑자기 이자 부담이 2배 이상 늘어난 거죠. 제 기억에 변동형 상단이 7%를 넘고 그랬습니다.

▶이용안 기자
혼합형, 고정형, 주기형은 모두 적용받는 금리 수준을 변화 없이 안정적으로 쭉 유지하고 싶은 분들에게 추천드립니다. 일단은 고정 기간이 5년은 가니까 그때까지 시장 상황이 바뀌더라도 매달 같은 금액을 내면서 마음 고생할 일이 없어요. 또 3년이 지나면 보통 주담대 중도상환수수료가 없거든요, 이때 시장 금리가 많이 내려가 있으면 다른 주담대로 갈아타면 됩니다.

그런데 지난번에도 말씀드렸듯 이중에서도 고정형은 금리가 처음부터 끝까지 변동이 없으니 가장 안정적인데요, 안타깝게도 정책 모기지에서만 취급하고 있어요. 지금 보금자리론 금리가 40년 만기 기준 4.3%입니다.

▶이용안 기자
금리 메리트가 크진 않죠? 그런데 보금자리론은 체증식 상환방식이란 걸 선택할 수가 있습니다. 체증식은 매달 대출 원금과 이자를 어떻게 갚아나가야 할지에 대한 방식인데요, 이 방식은 크게 원리금 균등 상환, 원금 균등 상환, 체증식 이렇게 세 가지로 나눠집니다.

우선 체증식을 먼저 말씀드리면요, 이건 납입 회차마다 내야 하는 금액이 커지는 방식이에요. 초기에 납부해야 하는 부담이 적다는 장점이 있죠. 실제 사례로 각 방식들을 비교해볼게요. 4억원을 주담대로 빌리는데 3.5%의 금리를 적용받았고 만기를 30년으로 설정했습니다.

체증식의 경우 1회차에 내는 원리금이 118만9041원입니다. 10년차인 120회차 땐 167만5156원으로 높아져요, 그러다 맨 마지막 회차 땐 268만219원을 납입해야 합니다. 원리금 균등 상환과 원금 균등 상환을 설명드리면서 체증식의 초반 납입금액이 얼마나 적은지 한 번 확인해보시기 바랍니다.

체증식은 정책 모기지 상품에서만 선택할 수 있는 방식이라는 점 알아두시구요, 일반적으로는 원리금 균등 상환 아니면 원금 균등 상환 방식 중에서 택합니다. 말 그대로 원리금 균등 상환은 매월 내는 원리금이 모두 똑같은 방식입니다. 30년 만기면 주담대의 금리 변동이 없다는 가정하에 360개월 동안 매월 같은 금액을 내게 되는 거죠. 원금 균등 상환은 매월 내는 원금만 동일한 방식입니다. 원금을 낼수록 잔금이 줄어들어서 갈수록 매월 내는 원리금도 적어진다는 특징이 있습니다.

체증식 때와 같은 기준으로 원금 균등 방식으로 주담대를 실행하면 보시는 것처럼 1회차부터 360회차까지 매달 내는 원금이 111만1111원으로 동일하죠 그런데 이자가 점점 줄어듭니다. 매달 내야 하는 원리금은 첫 회차 때 229만6903원인데 10년 후인 120회차 땐 188만1430원이 되죠.

이번엔 같은 조건으로 원리금 균등 방식으로 주담대를 받아볼게요. 1회차부터 360회차까지 매달 내는 원리금이 179만6178원으로 동일합니다. 원금 균등이랑 차이를 보면요, 첫 회차는 매달 내야 하는 금액이 좀 더 적죠. 그런데 13년차가 넘어가서 151회차부터는 매달 납입하는 금액이 역전됩니다. 원금 균등이 이때부터 더 적어져요.

여기서 우리가 생각해 볼 점은 크게 두 가지입니다. 내가 산 집에 얼마 동안 살 것이냐, 그리고 원금을 조금이라도 더 갚는 걸 선호하는지 아니면 당장 내야 할 원리금 금액이 적은 걸 선호하는지입니다. 당장 내야 할 돈이 적은 걸 선호하고 정책모기지를 이용할 수 있다면 체증식이 가장 좋겠죠, 만약 체증식을 이용할 수 없다면 원리금 균등 상환이 낫습니다. 그런데 처음에 부담이 좀 되더라도 원금을 좀 많이 갚는 방식을 택하고 싶다, 그럼 원금 균등 상환을 선택하면 됩니다.

출연 이용안 기자
촬영 이상봉 PD, 백정하 PD
편집 백정하 PD
디자이너 신선용