'2000만원' 은마, 45년 달려 '28억'…강남 집값 얼마나 뛰었나 보니

지난 19일 제11차 도시계획위원회에서 은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안이 수정가결된 가운데 20일 서울 강남구 대치동 은마아마트의 모습. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

강남권 대표 재건축 단지 중 하나인 대치동 은마아파트의 집값이 40여년 동안 140배 이상 오른 것으로 파악됐다. 서울 집값은 정부의 주택공급 정책에 따라 등락이 달라졌던 시기가 있었지만, 장기적으로는 '우상향'하는 모습을 보였다.

25일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡는 올해 8월 28억5000만원(13층)에 중개거래됐다. 이는 은마아파트 입주 이후 역대 최고 매매가다.

은마아파트 집값은 1979년 분양가와 비교하면 약 147배 올랐다. 당시 분양가는 2000만원(3.3㎡당 68만원)이었다. 은마아파트 가격은 정부의 부동산 시장 규제와 대내외 경제변수 등에 맞춰 변동하면서 장기적으로는 오름세를 지속했다.

은마아파트 가격 변화/그래픽=이지혜

분당 등 1기 신도시 입주와 국제통화기금(IMF) 시기였던 1997년 은마아파트의 실거래가는 2억7000만원(3.3㎡당 900만원)을 기록했다. 이후 정부의 2기 신도시 계획 발표와 글로벌 금융위기를 전후한 2007년 1월에는 실거래가가 13억7000만원(3.3㎡당 4600만원)으로 올랐다. 같은 해 12월에는 16억원(3.3㎡당 5300만원)까지 솟구쳤다. 10년 전과 비교하면 6배 이상 올랐다. 2010년 이후 등락을 반복하며 오르다가 코로나19(COVID-19) 확산 시기에 급등했다.

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삼성동 타워팰리스·아이파크도 한때 미분양…18년 새 강남 집값 6.5배 상승

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서울 강남권 아파트 가격도 은마아파트와 비슷하게 오름세를 보였다. 한때 미분양이 발생할 정도 위축됐던 시기도 있었지만, 이후 큰 폭으로 상승했다. 1999년 삼성동 타워팰리스, 2001년 삼성동 아이파크도 미분양을 기록했다. 분양가는 각각 3.3㎡당 900만원, 1300만원이었다.

서울주택도시공사(SH) 도시연구원에 따르면 2006년 기준 강남권 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 2699만원, 분당(판교 포함) 아파트는 평균 1634만원이다. 평균 가격은 2008년에는 각각 3.3㎡당 3673만원, 2029만원으로 올랐다가 부동산시장이 급격하게 위축됐던 2013년에는 3327만원, 1920만원으로 떨어졌다. 다시 2018년에는 6140만원, 2850만원으로 상승, 2022년에는 1억957만원, 5320만원으로 고점을 기록했다. 올해는 각각 8618만원, 4851만원 수준으로 다소 떨어졌다. 지난 18년간 강남은 6.5배, 분당은 3.7배 오른 셈이다.

2000년 이후 강남·분당 아파트 3/그래픽=이지혜

일각에서는 서울과 수도권 집값이 안정화되려면 공공주택 공급 방식을 바꿔야 한다는 주장이 나온다. 개발제한구역(그린벨트) 등 공적자산(수용방식)을 활용한 신도시 등 공공개발은 공공이 토지를 보유할 수 있는 방식을 고려해야 한다는 것이다. SH공사 관계자는 "토지보상·수용을 통한 개발사업은 개발이익 사유화를 최소화하는 게 바람직하다"며 "서울 집값을 잡고자 추진하고 있는 3기 신도시는 과거 신도시 실패를 답습하지 말아야 한다"고 지적했다.