금리인하에 투자자들 복잡해진 속내…"단순하게 리츠투자 어때"

리츠 ETF 올해 수익률/그래픽=윤선정

수년간 시장참여자들의 애를 태웠던 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 4년6개월만에 금리인하를 전격 단행했다. 오는 10월 한국은행의 기준금리 인하 기대감도 커지는 가운데 시장금리도 이미 하락세로 접어들었다. 금리인하로 변동성이 커진 상황에서 전문가들은 금리인하 최대 수혜주인 리츠에 투자할 것을 조언한다.

19일 금융투자업계에 따르면 전문가들은 금리인하 시기 가장 주목해야할 상품으로 리츠주를 꼽았다. 부동산은 금리에 민감한 상품인데 금리가 인하되면 부동산 개발비용이 낮아지는만큼 리츠가 새로운 부동산을 편입할때 들어가는 대출비용도 줄어든다. 금리인하 기대감속에 ESR켄달스퀘어리츠와 SK리츠는 이달들어 52주 신고가를 갈아치웠다.

가장 최근에 금리인하가 단행됐던 2019년, 당시 국내에 상장됐던 리츠주들도 우상향하는 모습을 보였다. 2019년 7월 미 연준은 10년 넘게 진행됐던 양적긴축 정책을 종료하고 금리를 25bp(1bp=0.01%p) 낮췄다. 금리인하 덕택에 신한알파리츠는 2019년 1년간 주가가 35% 넘게 올랐다. 맥쿼리인프라와 이리츠코크렙은 각각 25%, 40% 가량 상승했다.

금리인하 시기 장단기금리차 역전현상 해소 등으로 인해 주식시장 변동성이 커질 것이란 우려도 나오지만 리츠는 이러한 우려로부터 상대적으로 자유롭다. 리츠는 부동산에 투자하는만큼 주식 등 다른 자산과의 상관관계가 낮은 덕택이다.

최근 일부 리츠들이 유상증자 이슈로 주가가 조정을 받기도했다. 하지만 증권가에서는 금리하락기 리츠의 유상증자를 주가희석이 아닌 투자기회로 삼아야한다고 평가했다. 리츠가 유상증자를 통해 우량한 신규자산을 편입할 가능성이 높기 때문이다. 지난 28일 2000억원 규모의 유상증자 계획을 발표했던 신한알파리츠는 GS서초타워와 씨티스퀘어를 편입할 예정이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "신한알파리츠의 신주발행가 할인율을 5%이고 편입할 2개 자산의 배당수익률은 각각 6%, 6.2%로 추정돼 유상증자 참여가 유리할 것으로 판단한다"며 "금리하락으로 캡레이트(부동산투자순수익·Cap Rate)와 대출금리의 역전현상이 완화되기 시작했다는 점에서 자산편입에 최적의 시기다"고 설명했다.

신한알파리츠 외에도 삼성FN리츠, 이지스레지던스리츠, 코람코라이프인프라리츠 등이 유상증자 계획을 발표했다. 삼성화재 판교사옥을 신규로 편입하기 위해 600억원대의 유상증자 청약을 진행했던 삼성FN리츠는 최근 구주주청약에서 완판된 것으로 알려졌다. 코람코라이프인프라리츠는 DF타워 우선주를 매입하기 위해 400억원대 유상증자를 진행할 방침이다.

개별 리츠주를 선별하기 어렵다면 관련 ETF(상장지수펀드)를 활용하는 것도 방법이다. 상장된 국내 리츠 관련 ETF는 삼성자산운용의 'KODEX 한국부동산리츠인프라', 미래에셋자산운용의 'TIGER 리츠부동산인프라', 한화자산운용의 'PLUS K리츠', 키움자산운용의 '히어로즈 리츠이지스액티브' 등이 있다.