김천일 강남대 부동산건설학부 교수는 11일 오전 10시30분 서울 종로구 경제정의실천시민연합(경실련) 강당에서 열린 '전세 사기 해소 위한 제도 개선방안 토론회'에서 "현행법에 따르면 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하고 임차권과 관련된 정보 역시 여러 곳에 흩어져있어 잠재적 이해관계자의 정보 접근성이 제한된다"며 "등기를 통해 임차권을 공시하면 권리관계의 예측력을 높일 수 있다"고 이같이 밝혔다.
경실련에 따르면 임차인의 대항력이 전입신고 다음날 발생하는 점을 악용한 전세 사기가 발생하고 있다. 주택을 인도한 당일 임대인이 임차인 몰래 다른 사람으로부터 대출을 받고 저당권을 설정하는 것이다. 이렇게 되면 임차권이 후순위로 밀리고 집이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 된다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있지만 임대차 계약이 만료된 후 신청할 수 있어 임차인과 잠재적 이해관계자가 피해를 볼 가능성도 있다.
김 교수는 "임차권 등기를 계약 시점부터 설정하면 악의적인 저당권 설정으로 인한 세입자의 보증금 손실 가능성이 줄어들 것"이라며 "각호별로 등기가 이뤄지면 나의 권리에 영향을 미치는 다른 권리들의 존재·순위 등을 개별적으로 쉽게 파악할 수 있다"고 말했다.
이와 함께 △잠재적 이해관계자 보호 △행정력 낭비 해소 △임대차 중개 기능 정상화 및 주택시장 안정화 △조세채권 공시 유도에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 봤다.
정경국 대한법무사협회 전세피해지원 공익법무단장은 "임차권설정등기를 의무화하면 임대차보증금이 등기부에 공시돼 '깡통전세' 피해를 예방할 수 있고, 부동산 등기와 민사 집행 전문가인 자격자 대리인이 주택임대차계약 전 과정에 관여해 전세 피해를 예방할 수 있다"고 했다.
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"이사 절차 더 복잡해지고 다가구주택 전세 사기 가능성 여전해" 반박도 ━
토론자로 나선 구본기 구본기생활경제연구소장은 "임차권설정등기는 법무사를 이용할 수밖에 없어 번거로울 수 있다"며 "이런 점이 해결되지 않은 상태에서 의무화가 시행되면 대항력과 우선변제권을 획득하기 위한 시민의 불편이 가중될 수 있다"고 말했다.
조정흔 감정평가사 역시 "다가구주택은 선순위 임차인의 보증금을 파악한다고 해도 주택가격을 명확히 알 수 없는 경우가 많다"며 "임차권 등기만으로는 안전한 전세 매물인지 아닌지 별도의 판단이 필요하다"고 밝혔다.
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