정부의 부동산 시장에 대한 인식은 전체적으로 실수요자들에 의해 움직이는 시장이라는 평가가 일반적이었다. 그런데 지난 8월 더불어민주당 문진석 의원실을 통해 자금조달계획서 내용이 머니투데이 단독보도로 나가면서 진정한 데이터가 까발려졌다. 실상은 올해 부동산 상승률이 가장 높은 서울지역 중 하나인 용산구의 경우 2024년 아파트 매매거래에서 갭투자비율이 66%를 넘어 전체의 3분의2가 갭투자였고 서초구도 50%를 넘겼으며 강남구도 2023년 대비로는 10%포인트 이상 비중이 올라왔다는 것이 밝혀졌다. 즉 실수요만 존재한 것이 아니라 지난해와 달리 갭투자가 다시 기승을 부리기 시작했다는 의미고 그런 지역에서 가격 상승폭이 가장 크게 나타났다. 통상 갭투자율이 높아지면 주택가격이 항상 초과상승한다는 패턴이 있는데 이것이 올해도 반복됐다.
애초 모든 주택수요가 실수요일 수 없고 임대주택 공급을 민간이 수행 중인 한국에서 투자자 유입은 필연적이고 이를 문제 삼을 수 없다. 다만 2017~2021년 5년 동안 갭투자는 해당 지역의 주택가격을 불안하게 만든다는 것을 경험했기에 시장과열의 원인이 될 수 있어 정부는 늘 이 수치를 모니터링한 것이다.
그런데 지난 8월 국회의원과 언론을 통해 데이터가 공개되기 전까지는 거의 모든 보도자료에서 국토교통부가 이 데이터를 상세히 공개하지 않아 알 수 없었는데 데이터가 공개된 후엔 급기야 정부마저 달라졌다. 특히 금융부처를 중심으로 다시 갭투자를 방지하기 위한 금융규제책으로 선회했다. 당장 8·21 대책을 통해 전세대출도 DSR에 넣어 관리할 수 있는 내부규정을 은행들에 만들라고 주문했고 은행들은 9월1일 전부터 부랴부랴 조건부 전세대출을 금지하는 등 갭투자 방지 움직임에 나선 모양새다. 이 모든 일이 자료공개 후 불과 열흘도 안 돼 나타난 큰 변화다.
이와 같은 일은 수년간 반복됐다. 2018년 9·13 대책이 나오기 전에도 자금조달계획서가 현 국민의힘 김상훈 의원실을 통해 공개됐고 그 자료에 따라 9·13 대책이 나오는 단초를 제공했다. 즉 국토부는 자료는 취합하지만 시장의 과열, 혹은 냉각 때 써야 할 자료들을 충분히 주무부처간 공개하지 않는 경향이 있다고 외부에서 평가할 수밖에 없고 결국 국회를 통해 민간에 공개되고 그러면 그제야 대책수립에 나서는 모습이 반복되는 것이다. 이번에도 그랬을 뿐이다.
만약 전체 거래에서의 갭투자비율을 현재 월간으로 발표하는 다른 주택거래 데이터인 거래량, 전월세비율과 병기해서 발표하면 어떻게 될까. 가격강세, 혹은 약세의 원인에 대한 오해와 추측이 난무하는 요즘 보다 참고할 만한 명확한 기준이 생기면서 시장이 선진화할 수 있다. 또 적절한 대책을 여러 부처나 민간사업자들, 혹은 부동산 시장참여자들이 판단하는데 도움이 될 것이다.
국토부 말마따나 현재는 실수요자 시장이다. 그러나 특정 지역에 투자수요가 과잉한 것도 사실이기에 모든 시장이 실수요 시장도 아니었던 셈이다. 미국 연방준비제도가 '데이터 디펜던트'(data dependant)로 정책을 결정할 때 모든 데이터는 공개데이터다. 우리 정부도 이런 투명성을 지향할 시점이 아닌가 한다. (채상욱 커넥티드그라운드 대표)
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