강남3구·마용성에 타지 '큰손' 몰렸다…10채 중 7채 사들여

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 최근 서울 아파트 전세가율 상승세가 지난해 7월 이후 지난달까지 1년째 이어지고 있다. 19일 KB국민은행에 따르면 지난 7월 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율은 53.9%로, 표본 개편이 있었던 2022년 11월 이후 1년 8개월 만에 최고를 기록했다. 최근 전세가율이 오르는 것은 매매가격 상승 폭보다 전세가격 상승 폭이 더 크기 때문으로 올해 들어 7월까지 서울 아파트 매매가격이 누적 0.02% 오르는 동안 전셋값은 3.79% 상승했다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /사진=(서울=뉴스1) 김진환 기자

올해 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마·용·성(마포·용산·성동) 지역에서 외지인의 주택 등 매수세가 집중된 것으로 나타났다. 해당 지역 주택은 지역민보다 자치구 밖에 사는 외지인들의 매수 비율이 다른 지역보다 높았다. 기존 주택을 팔고 이사하는 '갈아타기' 수요와 기존 세입자의 '임대보증금'을 승계하는 '갭투자'(전세금 승계 매입) 수요가 집중된 것으로 풀이된다.

19일 부동산 플랫폼 직방에서 등기정보광장의 주소지별 소유권이전등기(매매)신청 매수인 현황자료를 분석한 결과, 올해(1~7월) 서울 집합건물의 서울 거주자 비중은 74%로 집계됐다. 서울 거주자 매수인 비중은 지난해 72%에서 올해 74%로 상승했다. 올해 서울 아파트값이 강세를 보이면서 서울 외 지역의 매수자 비중도 늘어났지만, 여전히 서울 내 수요가 컸다는 설명이다. 동일 자치구 내 거주자가 부동산을 매입한 비중도 지난해 38%에서 올해 42%로 증가하는 등 대체로 지역 내 실수요가 높았던 것으로 분석된다.

그러나 세부 지역별로는 비중 차이가 두드러졌다. 강남3구와 마용성 지역의 동일 자치구 매수인 비중은 각각 39%, 29%에 그쳤다. 해당 지역 아파트 등 10채 중 6~7채는 동일 지역민이 아니라 다른 자치구와 지방 거주자가 사들인 셈이다. 마용성 등 일부 지역이 신흥 고가 지역으로 떠오르면서 지역 내 수요뿐 아니라 외지인 수요가 몰렸다고 직방 측은 분석했다. 반면 노도강(노원·도봉·강북구)은 동일 자치구 매수인 비중이 52%로 나타났다. 금관구(금천·관악·구로구)는 40%였다.

올해 서울 아파트 거래량은 증가 추세다. 전셋값 상승, 분양가 인상 등에 따라 가격상승에 대한 불안심리가 실수요 등을 자극하면서다. 이에 전반적으로 과거보다 낮아진 금리 등에 힘입어 기존 주택을 처분하는 '갈아타기' 수요나 초고가 주택지역의 '갭투자' 수요가 늘어난 것으로 추정된다.

실제로 올해(1~7월) 국토교통부에 제출된 자금조달계획서에 따르면 올해 집값 급등세가 두드러진 '서·강·용(서초·강남·용산)' 지역에서는 아파트 매매 두 건 중 한 건 이상이 기존 세입자의 '임대보증금'을 승계해 주택 구입자금을 조달하겠다는 '갭투자'(전세금 승계 매입)인 것으로 파악됐다.

서울 갭투자 비중 연간 추이/그래픽=김현정

현재 갭투자 비중이 가장 높은 지역은 서울 용산구로 나타났다. 대통령실 이전, 용산국제업무지구, 용산전자상가 개발 등 굵직한 개발 호재가 연이어 나오면서 10건 중 6건(66.5%) 넘게 갭투자로 이뤄졌다. 이는 갭투자가 가장 활발했던 2018년(68.7%) 이후 가장 높은 수준이다. 이어 토지거래허가구역에서 제외된 반포동 등 초고가 아파트가 밀집한 서초구는 갭투자 비중이 2021년(50.8%)을 넘는 51.6%를 기록했다. 강남구(50.5%)는 2021년(58.1%)에는 못 미쳤지만, 지난해(39.5%)보다는 많이 늘어났다.

서울 지역 '쏠림현상'은 당분간 지속될 전망이다. 다음 달 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 앞두고 막바지 매수세가 이어질 것으로 예상된다. 다만 서울 내에서도 지역별로 외지 매수세, 갈아타기나 갭투자 수요층 변화가 나타날 수 있다는 설명이다. 직방 측은 "서울 부동산이 강세를 보이면서 서울 외 지역의 매수인도 증가세를 보여 서울 지역 내에서도 지역별로 이른바 지방 큰손들의 증가도 눈여겨 봐야 한다"며 "신흥고가 지역으로 떠오른 마용성처럼 자산가 계층의 투자 흐름에 따라 지역별로 변곡점이 발생할 수 있다"고 내다봤다.