[기고]부동산 시장의 '심리'와 금융당국의 정책 방향

김용진 서강대학교 경영학과 교수(금융위원회 비상임위원)

최근 들어 가계부채 급증이 많은 우려를 낳고 있다. GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율이 90%를 넘기면 가계부채 증가가 경제성장에 미치는 악영향은 급속히 커진다. 우리나라 가계부채 비율은 2023년말 기준 100.1%로 세계 1위다. 자칫 금융위기로 번지거나 경제성장의 발목을 잡을 우려가 있는 가계부채 수준이다. 우리 정부도 이러한 점 때문에 가계부채 관리에 노력을 기울이고 있다.

정부 정책이 효과를 보기 위해서는 원칙을 명확히 하고 그에 따른 일관성있는 메시지를 시장에 내보내야 한다. 케인즈가 설파했듯이 '경제는 심리'이기 때문이다. 불안정한 상황에서 사람들이 정부 정책에 원칙과 일관성이 없다고 믿게 되면 시장에는 공포가 깔리고 쏠림현상이 나타날 수 있다. 현재 우리 부동산 시장과 주택담보대출 시장에서는 이런 쏠림의 조짐이 보이는 듯하다.

은행권의 주담대 규모가 급증하면서 금융감독원이 시중은행의 여신 담당 부행장들을 소집해 가계대출 관리 강화를 주문했고 은행들은 주담대 금리를 올렸다. 하지만 금리 인상에도 불구하고 주택가격이 더 오를거란 심리에 따라 주담대 증가세가 지속되고 있다. 자칫 잘못하면 코로나 시기 주택가격 폭등으로 인해 '영끌' 주택구매 열풍을 초래했던 2020년부터 2021년의 상황이 재현될 수도 있다. 이 상황은 대출금리 인상만으로는 해결되지 않는다.

정부의 정책 혼선이 고금리 시기에 접어들며 하락하던 주택가격을 다시 상승시키고 있다는 것이 전문가들의 견해다. 과거 사례로 보면 주택 수요를 억제하는 가장 좋은 방법은 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio, 연 소득 대비 전체 금융권에서 받은 대출의 원리금 상환액 비율) 규제다. 우리 정부는 지난 7월부터 기존보다 강화된 스트레스 DSR 규제를 시행할 예정이었다. 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 DSR 한도를 더 조이는 방식이다. 하지만 급증한 전세사기 피해, 주택가격 하락으로 인한 역전세, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 혼란 등 부동산 시장의 교란이 발생하자 2단계 스트레스 DSR 시행 시기를 올 9월로 2개월 연기했고 3단계는 내년 7월로 연기했다.

또 DSR 규제는 미루면서 주택 구입용인 저금리 정책 모기지 상품인 디딤돌 대출과 전세자금용인 버팀목 대출, 신혼부부 대출 등 수요를 부추기는 다양한 정책상품을 내놓았다. 시행 중인 DSR 규제도 예외가 많은데다가 마치 금융당국이 주택을 구입하는 사람들을 지원하는 것처럼 신호를 시장에 계속 보내온 것이다.

결국 은행의 주담대 금리가 2%대(하단 기준)까지 내려온 상황에서 정부의 주택 수요 억제 정책이 이완되고 있다는 심리가 시장에 깔리자 규제가 다시 강화되기 전에 대출을 받으려는 수요가 몰리고 있는 것이다. 부동산 시장의 급격한 위축 방지와 취약차주들의 삶을 보살피는 것이 정부의 중요한 책무이기는 하다. 하지만 부동산 시장의 안정화를 위한 정부 정책이 효과를 발휘하기 위해서는 원칙에 기반한 일관성 있는 메시지를 지속적으로 시장에 던지는 것이 매우 중요하다. 경제는 심리이기 때문이다.