1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축이 본격화하면서 '상가 쪼개기'로 정비 사업이 지연될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 정부와 각 지자체는 문제 해결을 위해 토지거래허가구역 지정 등 규제 방안을 내놓고 있지만 한계가 뚜렷하다는 지적이다. 정상적인 상가 분할과 입주권을 목적으로 한 상가 쪼개기를 구분하기 어려워서다.
23일 국토교통부에 따르면 정비구역 지정 등으로 재건축 초기 단계인 아파트 단지에서 일어난 지분 분할 건수는 2020년 12건에서 2022년 77건으로 3년새 6.4배 이상 늘었다. 최근 1기 신도시 재건축 선도지구 공모가 시작되면서 상가쪼개기 등 지분 분할 조짐이 보이자 정부와 각 지자체에서도 대책 마련에 나섰다.
상가쪼개기는 재건축 사업에서 주택 입주권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것을 말한다. 원래 법상에서 상가 소유자는 상가만 분양받지만 현장에서 조합원 총회를 통해 주택을 분양받을 수 있는 상가 범위를 넓혀 상가 소유자들이 주택을 분양받을 수 있도록 해왔다. 이렇게 되면 조합원 수가 비정상적으로 늘어난다. 일반분양분은 잡아먹고 사업 지연이 발생하면서 조합 수익성이 줄어들고 분담금은 늘어난다. 지난해 부산 해운대구 대우 마리나아파트가 대표적인 사례로 꼽힌다. 상가 지하 1층 기존 1실(전용면적 1109.59㎡)이 총 123실(각 9.02㎡)로 쪼개졌다.
이 같은 문제를 막기 위해 올해 초부터 정부가 '도시정비법' 개정을 통해 기본 계획을 공람중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 상가 쪼개기를 제한할 수 있게 했다. 하지만 해당 규제가 적용되는 시점 전에 쪼개기가 가능하다는 점에서 한계가 있다는 지적이다. 준공 후 30년이 지나면 재건축사업을 추진할 수 있는 게 명확하고 사업성이 양호한 단지 분석이 어렵지 않게 가능한 상황 속에서 그 전에 쪼개기가 충분히 가능하다.
무엇보다 1기 신도시 등이 대상인 노후계획도시 정비사업에는 적용할 수 없다. 노후계획도시 정비사업은 기존 도시정비법에 따른 게 아니라 '노후계획도시 특별법' 별도 기본계획에 기반해 추진하기 때문이다.
이에 경기도는 이달 1기 신도시 대부분 지역 중 주거용을 제외한 용도에 대해 '토지거래허가구역'으로 지정해 상가 쪼개기를 막으려 했다. 해당 지역의 토지를 거래하려면 관할 시장의 허가를 받은 뒤 매매 계약을 체결해야 한다. 문제는 토허제를 통한 제약도 정상적인 분할을 걸러내기 힘들다. 거래허가 조건으로 실거주가 의무화되는 주거용 건물과 달리 자기경영 조건이 있을지라도 매수자가 '영업하는 척'만 할 경우 이를 알아차리기 어렵다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "정상적인 목적의 상가 분할을 무조건 막을 수는 없는 노릇"이라며 "입주권을 노린 상가 쪼개기를 막기 위해서는 근본 원인을 개선해야 한다"고 주장했다. 쪼개기 한 상가 소유자가 부당한 개발이익을 얻게 힘들게 만들어야 한다는 것이다. 이 부연구위원은 "이를 위해 조합원 분양가를 시세 대비 할인해서 공급하는 것을 중단할 필요가 있다"고 설명했다.
물론 조합원 분양가를 높이면 조합원에게 손해가 아니냐고 생각할 수 있다. 하지만 조합원 분양가를 높이면 비례율이 높아져 분담금이 줄어든다는 점에서 전체 조합원이 부담하는 총액은 같다고 분석한다. 그는 "향후 법령 개정을 통해 조합원 분양가 산정 방식을 개선할 필요가 있다"며 "물론 조합원 분양가와 개발이익, 사업비용 분배 방식을 변경하면 조합원별 유불리가 나뉠 수 있어 파급효과를 신중하게 검토해 부작용을 보완할 방안을 함께 실시해야 한다"고 강조했다.
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