[변호사가 알려주는 법] 재건축·재개발 사업, 대표 조합원 철거 동의의 효력

재건축·재개발 사업의 진행 과정에서 정비구역 내 건축물의 철거는 필수적이다. 기존 건축물을 철거해야 새로운 아파트를 지을 수 있기 때문이다. 이에, 조합은 정관에 '관리처분계획인가 후 사업시행구역안의 건축물을 철거할 수 있다'는 철거 근거 규정을 두고 있다.

임형준 변호사/사진제공=법무법인 센트로

건축물의 철거를 위해서는 소유자의 동의가 필요하다. 이와 같은 규정만으로 조합이 철거를 단행할 수 있는 것은 아니다. 조합이 소유권을 취득한 건축물이라면 해당 건축물을 철거하는 데에 문제가 없다.

그렇지 않은 경우에는 설사 조합이 해당 조합원에 대한 건물인도 소송에서 승소하였다 하더라도 해당 조합원 소유의 건축물을 바로 철거할 수는 없고 소유자의 별도 철거 동의가 있어야 한다. 건물인도 판결의 효력이 건물 철거에까지 미치지는 않기 때문이다.

한편, 건축물을 수인이 공유하는 경우가 있는데 이러한 경우 대표조합원의 동의로 철거가 가능한지, 공유자 전원의 동의가 있어야 하는지 견해가 대립한다.

대표 조합원의 동의로 철거가 가능하다는 견해

통상 조합 정관에는'토지 또는 건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때, 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보고 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다'고 규정하고 있다.

부동산을 수인이 공유하는 경우 공유자 전원의 의사 합치로 법률행위를 할 수 있도록 하는 것은 현실적으로 어렵기 때문에, 조합 운영의 절차적 편의를 도모하기 위해 대표조합원으로 하여금 공유자들을 대표하여 공유자들의 의사를 표시할 수 있도록 한 것이다. 위 규정의 취지에 따라 대표조합원의 동의로 건축물의 철거가 가능하다는 견해이다.

공유자 전원의 동의가 있어야 한다는 견해
공유물을 처분하거나 변경하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 하고(민법 제264조), 건축물의 철거는 처분행위에 해당하기 때문에 재건축·재개발 사업의 진행 과정에서 수인이 공유하고 있는 건축물을 철거하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다는 견해이다.

사견으로 철거 동의에 있어서만 대표조합원의 권한을 제한할 근거가 없고, 공유자 전원의 동의가 있어야 건축물을 철거할 수 있는 것으로 본다면 이를 악용하는 이들로 인해 사업 진행에 중대한 지장이 발생할 가능성도 배제할 수 없으며, 이는 대표조합원으로 하여금 공유자들을 대표하여 의사를 표시할 수 있도록 정한 규정의 취지를 몰각시킬 것이어서 대표조합원의 동의로 철거가 가능하다고 보는 것이 타당해 보인다. 다만, 그럼에도 불구하고 건축물 철거로 인하여 손괴 등의 형사 분쟁이 발생할 가능성을 사전에 방지하기 위해서는 가급적 공유자 전원의 동의를 받는 것이 좋을 것이다. /글 법무법인 센트로 임형준 변호사