서울주택도시공사(SH)는 2005년~2021년 SH공사가 분양한 142개 단지를 분석한 결과, 주택 건설원가와 분양가 차이를 이같이 나타났다고 17일 밝혔다.
SH공사가 2005년부터 분양한 주택단지의 ㎡당 평균 건설원가는 310만원, ㎡당 평균 분양가는 360만원이었다. 분양을 통해 ㎡당 평균 50만원의 이익이 발생한 것이다.
㎡당 건설원가는 2005년 200만원에서 2021년 394만원으로 1.97배가 됐다. 같은 기간 ㎡당 분양가는 222만원에서 600만원으로 2.7배로 올랐다. 분양가와 건설원가 간의 차이가 벌어지면서 공공분양 주택 실수요자의 부담은 그만큼 커진 셈이다.
SH공사 분양 주택의 건설 원가 가운데 택지비 비중은 2005년에 비해 2021년 3.85배, 분양가 중 건축비는 1.81배가 각각 증가했다. 같은 기간 건설원가 가운데 택지비는 1.83배, 건축비는 2.07배가 올랐다. 주택 분양에 택지비 수익이 올라가 공사 측의 이득이 늘어났다.
평균 분양이익은 13.8%로 집계됐다. 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 -10%를 차지했다. 평균 분양이익 ㎡당 50만원에서 택지비는 55만원 이익을 얻은 반면 건축비는 5만원의 손실이 발생했던 셈이다.
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김헌동 SH공사 사장 "공공주택 후분양제 전면 도입 ·건설원가 대비 가격 책정 해야"━
현행 주택법(제57조)에 따르면 선분양 주택의 분양 가격은 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해 산정한다. 이는 분양가를 일정 수준 이하로 제한하기 위해 마련된 분양가 상한제다. 서울 시내 민간주택 분양가에서 기본형 건축비 비중은 45~55% 수준으로, 높은 가산 비용과 선택품목 비용으로 기본형 건축비에 기반한 분양 가격 산정기준 역할을 상실했다고 SH공사는 지적했다.
또 선분양제가 부실시공에 따른 피해를 모두 소비자인 시민에게 떠넘긴다는 지적이다. 선분양제는 최근 여러 부실·붕괴 사고에서 보듯이 부실시공에 따른 모든 피해가 소비자인 시민에게 돌아가는 구조다. SH공사가 2006년부터 도입한 후분양제(건축 공정 80% 이후 시점에 분양)의 경우 공사 부실과 지연이 발생해도 이로 생기는 손실은 공사가 부담하는 식이다.
김헌동 SH공사 사장은 "주택은 일생에 한두 번 구매하는 고가의 상품이나, 현행 선분양제는 상품을 보고 구입할 수 없는 대표적인 정보 비대칭 상품"이라며 "이를 해소하기 위해 후분양제(공정 80% 이후 분양) 도입과 분양 원가 공개가 필요하다"고 말했다.
이어 "후분양을 시행하는 사업장은 기본형 건축비가 아닌 실제 건설원가를 공개한 경우 원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있도록 제도를 개선해야 한다"고 덧붙였다.
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