다음달 시작하는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업성 평가에서 3회 이상 만기를 연장 했더라도 연체하지 않고 이자를 잘 갚아온 사업장은 '정상 사업장'으로 분류하기로 했다. 오피스텔, 지식산업센터 등 비주거시설의 경우 '부실' 분류 기준이 분양률 60% 미만에서 50% 미만으로 하향 조정한다. 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 공사가 지연되는 경우도 예외를 인정해 주기로 했다.
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만기연장 3회 이상도 정상 분류 가능·비주거 분양률 기준 60%→50%·HUG 보증시 경공매 무조건 안 가도 돼━
금융당국은 지난 14일 부동산 PF 사업장을 4단계로 분류하는 사업성 평가 기준을 발표했다. 금융회사들은 내달부터 이 기준에 따라 전국 5000여개 사업장을 평가해야 한다. 평가 결과 '유의'나 '부실우려' 사업장으로 분류되면 경공매 처리 등으로 구조조정을 해야 한다.
당국의 기준 발표 이후 업계에선 만기연장 횟수나 분양률 등 경직된 평가 기준으로 정상 사업장이 부실로 분류될 수 있다고 반발했다. 금감원은 업계 의견 일부를 반영해 평가 원칙은 유지하되, 각 사업장 특수성을 감안해 일부 완화하거나 예외를 인정해 주기로 했다.
가장 논란이 된 만기연장 횟수와 관련해선, 일부 예외 사유를 반영한다. '유의' 등급은 만기연장 3회 이상, '부실우려'는 4회 이상이 평가 기준이나 만기연장 3회 이상인 경우도 이자를 잘 갚아 정상 여신을 유지하는 경우는 만기 연장 기간을 감안해 예외를 인정한다.
예컨대 통상 PF 대출 만기는 6개월인데 이를 3개월로 단축한 경우 이자를 잘 갚았더라도 만기 3회 이상을 넘을 수 있다. 이 경우엔 정상 사업장으로 분류한다는 의미다. 다만 연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상은 종전 대로 만기연장 횟수 3회 이상 기준을 엄격하게 적용한다.
오피스텔이나 지식산업센터 등 비주거시설의 경우 아파트 등 주거시설과 상황이 다른 만큼 분양률 기준을 10%포인트 하향 조정한다. 분양 개시 이후 18개월이 지난 시점에 분양률이 60% 미만을 기록하면 부실 사업장으로 분류해야 하는데 비주거시설은 이 기준을 50% 미만으로 완화한다.
주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증, 분양보증을 받고 있는 사업장의 경우 사업성 평가에 따라 부실 사업장으로 분류됐더라도 경공매 혹은 재구조화 의무 대상에서 빼주기로 했다. 보증기관과 협의 하도록 예외를 인정했다. 다만 건설사 등 민간의 책임준공확약은 공적 보증기관이 아닌 만큼 원칙대로 경공매를 의무화 한다.
공정률 기준도 보완했다. 당초 계획 대비 20%포인트(P)를 하회하면 부실 사업장으로 분류해야 하지만 이를 '대출 취급일로부터 18개월 경과시 20%포인트 하회'로 완화 한다. 재개발·재건축을 하는 와중에 문화재가 발굴돼 공사가 지연되거나 오염토 발견 등 환경영향평가로 지체되는 경우 경과기간 산정 시 제외를 해 주기로 했다.
아울러 도시개발사업 이외에도 도시정비사업, 공공지원 민간임대 사업, 도시계획 변경이 필요한 사업 등도 사업성 평가시 사업의 특수성을 인정해 준다. 금융회사가 사업성 평가를 진행할 때 필요한 경우 시행사 등의 의견을 청취할 수 있도록 각 업권의 모범규준에 근거 조항도 추가 했다.
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업계 주장한 '연대보증' 사업장 예외 인정은 불수용━
개발협회 등은 사업장 별로 사업성을 평가할 경우 연대보증에 따라 부실 사업장 1곳만 정리해도 나머지 사업장이 연쇄 부도가 날 수 있다며 보완책을 요구해 왔다. 또 만기연장 횟수나 분양률 등의 기준 자체를 없애야 한다는 주장도 나왔다. 하지만 이번 평가 기준 보완에서는 이같은 주장은 받아 들여지지 않았다.
이복현 원장은 "부실 정리를 계속 미루면 규모가 큰 건설사조차도 앞으로 감당하기 곤란한 어려움에 처할 수 있고, 부동산 공급이 위축되면 향후 부동산 시장 수급에도 애로가 생길 수 있다"며 "부동산 시장 안정을 위해서도 부실정리는 반드시 필요하므로 건설업계도 적극 협조애햐 한다"고 강조했다.
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