다만, 민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항에 따라 "천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때"에 해당하는 사유가 존재해야 한다.
현황조사보고서, 매각물건명세서, 감정평가서의 검토
경매신청 채권자와 달리 낙찰을 희망하는 자의 경우 전체 경매기록의 열람이 어렵다(Non Performing Loan으로 불리우는 부실채권의 경우 논외로 함). 하지만, 현황조사보고서, 매각물건명세서, 감정평가서는 공시되어 열람이 가능하다.
경매개시결정이 있으면, 이에 관한 등기가 경료되고 법원으로부터 선임된 감정인이 감정평가를 실시한다. 이 때, 제시외 건물을 포함하여 평가하여야 하며, 현황이 다를 경우 각각 평가하여야 한다. 또한 법원의 명령대로 평가하여야 한다.
민사집행법이 집행법원으로 하여금 매각물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 규정한 것은, 일반인에게 매각대상물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 매각대상물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하게 하고자 함에 있다.
따라서, 현황조사보고서와 물건명세서의 내용이 불일치하는 등 현황조사보고서, 물건명세서, 감정평가서 내용을 비교하였을 때 물건명세서에는 존재하지 않는 불법건축물이 존재하여 매수인으로 하여금 건축법에 따른 시정명령, 위반건축물 등재, 이행강제금 등의 처분을 받을 수 있는 사정 등이 있다면 이와 같은 사정은 부동산의 훼손과 교환가치의 감소에 이르렀다고 보아야 할 것이고(예측하지 못한 손해를 입었다고 보아야 할 것이고), 낙찰을 희망하는 최고가매수신고인 등이 이를 간과하였더라도 이는 취소신청인의 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라고 할 것인바, 민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항에 의한 취소사유로 볼 것이다.
입찰절차에 참여하는 것은 재산의 취득에 관한 큰 결심이며 도전일 것이다. 바라기는 전문가를 통한 권리분석에 그치지 않고, 현황조사보고서, 물건명세서, 감정평가서 등 입찰참여자의 접근 가능한 정보를 '참여자'가 직접 꼼꼼하게 검토하여 만족할 수 있는 낙찰에 성공하길 바란다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)
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