서울시는 19일 이같은 내용의 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안을 발표했다. 지구단위계획은 특정 지역을 체계적, 관리적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이다. 현재 서울시 787개 지역, 시가화(녹지구역 제외) 면적의 35%에 지구단위계획이 수립돼있다.
하대근 서울시 도시관리과장은 "그간 지구단위계획 계획 내 상한용적률 미적용, 조례용적률 하향 조정 등을 통해 도시 경관을 조성하고 미관 개선 등의 성과가 있었다"며 "다만 20년이 더 지난 시점에서 지구단위계획구역 외 구역에 비해 형평성이 맞지 않고 오히려 규제가 돼 개발이 어렵다는 지적이 제기돼 왔다"고 개편 배경을 밝혔다.
방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경시부터 적용되며 주민 제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영된다.
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공개공지 조성시 상한용적률 최대 120% 상향…기준 용적률 하향 폐지━
추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성해도 120%의 인센티브가 적용된다.
지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정은 폐지된다. 기준용적률은 지구단위계획 수립시 적용되는 최소한의 용적률을 말한다. 그동안 지구단위계획구역에서는 고밀 개발을 막기 위해 준주거 이상 용도지역에 대해 서울시 조례 용적률보다 100~300%p까지 하향된 기준용적률을 적용해 왔다. 대신 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 항목에 따라 인센티브를 제공했다.
앞으로는 이같은 기준 용적률 적용을 없애고 조례 용적률과 동일하게 적용한다. 대신 일반적 항목을 기준 용적률 범위에서 의무 이행하고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목을 도입할 경우 허용 용적률을 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향해주기로 했다.
용적률 인센티브 항목도 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 시는 기존에 인센티브를 부여하던 건축한계선, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단, 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편할 예정이다.
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서울시 4.2㎢ 면적 용적률 상향…정비사업은 적용 안 돼━
시는 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화한다. 이에 따라 여의도 면적(2.9㎦)의 1.4배(4.2㎦)에 달하는 지역의 용적률이 상향된다. 대상지는 대부분 동북·서남·서북권에 위치해 있어 서울시가 추진하는 강남·북 균형발전에도 속도가 붙을 것으로 보인다. 쌍문·면목·불광·연신내·금천 지구단위계획구역 등이 해당한다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 "다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 밝혔다.
다만 이번 용적률 규제 완화는 재건축·재개발 등 정비사업에는 적용되지 않는다. 기준 용적률 하향 폐지 역시 용도지역 변경이 없는 지구단위계획 구역에 한해 적용된다.
하 과장은 "재개발, 재건축 같은 경우 지구단위계획 체계와 별개로 도시주거정비기본계획에 별도의 용적률 체계를 운영하고 있고 사전협상이나 역세권활성화 사업 등도 별도의 용적률 체계가 있기 때문에 이번 개편은 적용되지 않는다"고 말했다.
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