전세 오르는데 매매도 같이?…"지금은 얼마 떨어지느냐가 관건"[부릿지]

서울 아파트 전셋값 오름세가 꺾일 기미를 보이지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 지난해 5월 상승 전환한 뒤 44주 연속 상승세를 이어가고 있다. 서울 아파트 평균 전세가격은 3월 5억9390만원으로 6억원대 진입을 코앞에 두고 있다. 전셋값 상승이 지속될 것이란 전망 속 전세대란을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 일각에서는 전셋값 상승이 매매가를 견인하는 것 아니냐는 기대감도 제기된다.

하지만 김기원 리치고 대표는 올해 초 전망한 '상중하저' 시장이 지속될 것이라는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 대표와 함께 부동산 시장 전망을 데이터로 분석해봤다.

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"전세대란? 우려할 필요 전혀 없습니다"

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▶김효정 기자
최근 부동산 시장 분위기 먼저 간단하게 설명해주시죠.

▶김기원 리치고 대표
최근 부동산 시장은 매매가는 거의 모든 지역에서 지금 다 빠지고 있고요. 전세가는 지역에 따라 좀 다릅니다. 데이터를 보시면 이 십자선에서 왼쪽으로 가면 매매가 하락, 오른쪽으로 가면 매매가 상승인데 오른쪽으로 가는 지역이 한눈에 봐도 거의 없죠. 전부 다 지금 하락을 하고 있고요.

그 다음에 전세가인데 세종 같은 경우는 지금 입주 물량이 작은데도 불구하고 전세가 계속 떨어지고 있죠. 11월달부터 매매가가 이제 계속 하락을 하고 있고 전세가 같은 경우도 작년 한 12월까지는 좋았는데 그 이후로는 지금 계속 평균적으로는 좀 약세를 보이고 있죠.

▶김효정 기자
전세가가 평균적으로 약세라고 하셨는데 차트에서도 보이듯이 서울이나 경기, 대전 이런 곳은 계속해서 전세가가 오르고 있고, 통계를 보면 11개월 연속 전세가가 상승했다는 분석이 나오기도 했습니다. 사실 지난해 말, 올해 초까지만 해도 전세가가 떨어져서 역전세난이 올 거라는 우려들이 좀 있었거든요. 그런데 지금 다른 양상을 보이고 있는 특별한 이유가 있을까요?

▶김기원 리치고 대표
역전세난이라는 건 뭐냐 하면 전세가가 사실 너무나도 높았는데 2022년 폭락장 기억하시겠지만 매매가보다 더 많이 떨어진 게 전세가였어요. 전세가가 너무 떨어지다 보니까 역전세가 난 거예요. 최근에 전세가 사실은 엄청난 강세가 아니에요. 서울의 지금 전셋값 상승률이 어떻게 되고 있어요? 줄고 있죠. 전세가 엄청나게 상승을 하면 전세난이 오는 건데 지금 좀 오르기는 했지만 전세난까지라고 할 정도는 아니고. 서울만 일단 좀 말씀을 먼저 드리면 서울은 입주 물량이 너무 적어요. 신규 공급이 작다 보니까 당연히 전세난이 날 수밖에 없는데 문제는 제가 예상하는 것보다 별로예요.

2020년 서울의 전세 수급은 얼마냐 하면 150이 훨씬 넘었어요. 한때 195, 거의 200까지 갔어요. 최고가 200인데. 전세 수급이 100보다 높다라는 얘기는 뭐냐 하면 공급보다 수요가 많은 거예요. 수요가 공급보다 훨씬 더 많으니까 가격이 엄청 올라갈 수밖에 없겠죠. 그래서 이때는 전세난이 맞았어요. 그런데 지금은 어때요?서울의 입주 물량이 이렇게 없는데도 전세 수급이 126밖에 안 돼요. 전세 강세이기는 하지만 전세난은 절대 아니라는 거죠.

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앞으로 시장은 '스트레스 DSR'이 변수

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▶김효정 기자
월세 가격이 오르다 보면 매월 월세를 낼 바에 '큰 보증금을 내고 전세를 가자'라고 생각하고 또 그러다 보면 (매매가 상승까지) 이어지지 않을까요?

▶김기원 리치고 대표
매매 시장이 안 좋기 때문에 당연히 전세나 월세 시장이 좋아질 거예요. 그런데 그렇다고 매매 시장이 좋아지는 게 아니에요. 많은 분들이 얘기하죠. 전세가가 오르면 매매가가 오른다. 이거는 그럴 때도 있고 안 그럴 때도 있는 거예요. 매매 시장이 완전 식어서 매매 수요가 없기 때문에 쏠려서 그쪽이 올라가는 거지. 물론 이게 에너지가 계속 쌓이잖아요. 그러면 언젠가는 올라가는데 전세가의 상승이 즉각 반영이 돼서 매매가가 올라간다? 이거는 말도 안 되는 겁니다.

그리고 지금은 '스트레스 DSR' 이제 막 시행이 됐잖아요. 스트레스 DSR이 시행이 된다는 건 무슨 얘기냐. 혹시라도 금리 상승으로 인해서 문제가 생길 수 있기 때문에 그거를 예방하기 위해서 가산금리를 얹는 거예요. 가산금리를 얹다 보니까 총부채 상환 원리 금액이 줄어드는 겁니다. 대출 한도가 줄어들어요. 결론적으로 내 연봉만큼 줄어듭니다. 이것이 의미하는 바는 뭐죠? 부동산에 들어가는 들어오는 유동성이 줄어드는 겁니다. 여기에서 관건이 전세 대출인데 전세 대출을 스트레스 DSR에 포함시킬 거냐 안 시킬 거냐는 아직 결론이 안 났어요.

만약에 전세 대출까지 스트레스 DSR 들어가잖아요. 그러면 아파트 전세 시장에 대한 수요는 떨어진다. 이 수요에 대한 영향을 받는 게 수도권이 많을까요?지방이 많을까요? 수도권이죠. 비싸도 너무 비싸거든요. 지금 대세 상승할 때가 아니라요. 지금 얼마나 하락을 할지가 지금 관건이에요. 만약에 전세 대출마저 DSR에 포함이 된다.저는 상당한 충격파가 있을 거라고 저는 예상을 합니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 김기원
촬영 김아연 이상봉 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용