"공사비 더 달라고?" 날벼락…공사비 폭등이 불러올 후폭풍[부릿지]

서울 재건축·재개발 현장 곳곳에서 공사비를 둘러싸고 조합과 건설사간 갈등이 깊어지고 있다. 양측이 공사비에 대한 합의점을 찾지 못해 공사가 잠시 멈춘 단지도 있다. 건설사들이 공사비를 올려달라고 요구하는 배경은 뭘지, 조합과 건설사의 갈등이 길어지면 어떤 문제가 생길지 부릿지가 알아봤다.

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천정부지로 솟는 공사비.. 왜?

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반포주공1단지 재건축 공사 현장

최근 현대건설은 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합에 공사비를 무려 1조4000억원이나 올려달라고 했습니다. 조합은 이를 당장 받아들이진 않고 공사비 인상분이 타당한지 검증하는 절차를 진행하고 있습니다.

건설사들은 왜 공사비를 올려달라고 하는 걸까요. 공사비는 크게 토지매입비, 건축공사비, 금융비용, 기타비용으로 이뤄지는데요, 최근 글로벌 환경에서 전쟁이라는 돌발 변수로 원자재값이 많이 상승했습니다. 한국건설기술연구원이 발표한 자료를 보면 작년 11월 건설비공사지수는 3년 전보다 30% 가량 상승했습니다.

또 2022년부터는 가파르게 금리가 상승해 금융비용도 크게 늘어 자연스레 공사비도 올라가게 됐습니다. 한국은행은 2021년 8월부터 작년 1월까지 1년 반 동안 기준금리를 2.7%포인트(p) 올렸는데요, 건설사들이 대출을 받을 땐 리스크 비용까지 더해져 기준금리보다 훨씬 큰 폭으로 금리가 책정됐습니다.

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공급 물량 부족한데.. 착공 늦어져 주거 공급 더 줄어든다

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그렇다면 공사비 인상이라는 문제는 어떤 상황을 초래할까요. 우선 당장 공급될 아파트 수가 줄어들게 됩니다. 재건축·재개발 조합 입장에서는 공사비를 올려달라는 건설사의 요구를 무작정 들어줄 수 없습니다. 인상되는 비용이 합리적인지 따져 볼 필요가 있기 때문이죠. 실제로 최근 서울주택도시공사는 재개발·재건축 사업장을 한곳씩 선정해 공사비가 제대로 책정됐는지 따져보는 작업을 진행하고 있습니다.

인상된 공사비를 검증하는 시간은 착공과 준공 시기를 늦춥니다. 아파트 일반분양 일정도 뒤로 밀리게 됩니다. 공사비 검증이 끝나고도 적정 공사비에 대한 합의가 이뤄지지 않을 수도 있습니다. 일반분양 일정은 기약 없이 안갯속에 빠지게 됩니다.

반포주공1단지의 경우 조합원들이 2022년 1월에 이미 이주를 완료했는데요, 공사비 책정 문제와 조합 내 갈등으로 아직 착공을 진행하지 못했습니다.

올해 서울엔 1만6040가구가 공급될 예정입니다. 이는 작년보다 1/3 가량 줄어든 규모입니다. 내년엔 이보다 더 많은 2만9509가구가 분양될 예정입니다. 하지만 착공과 준공이 지연되면 분양 물량은 예상보다 줄어들 수 있습니다. 실제로 IBK투자증권의 보고서를 보면 작년 11월 기준 수도권에서 6만9000가구가 준공이 지연된 것으로 추정됐습니다. 새 아파트에 대한 적정 수요가 4만가구가 넘는 만큼 공급 부족 사태가 당분간 이어질 가능성이 큽니다.

문제는 공급부족에서 끝나지 않습니다. 공사비 인상으로 인한 시공과 착공 지연은 또 어떤 문제를 초래하게 될까요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 이용안
촬영 이상봉 오세린 PD
편집 오세린 PD
디자이너 신선용