'노른자위' 청담동 PF, 내년 5월까지 만기연장…일단 숨돌렸다

서울 청담동 '노른자위 땅'에 고급 주거단지를 건설하는 '르피에드 청담' PF(프로젝트파이낸싱) 만기가 내년 5월까지 연장됐다. 최대 채권자인 새마을금고가 만기연장에 동의하면서 기사회생한 것이다.

다만 부동산 경기 침체가 내년에도 이어질 가능성이 높아 내년 만기 시점에도 사업이 정상궤도에 오르기 쉽지 않을 것이란 우려가 여전하다. 이 건물 최고층 펜트하우스 분양가는 300억원대인 것으로 전해졌다.

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르피에드 청담 PF, 내년 5월까지 만기연장…이자 유보

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5일 금융권에 따르면 '르피에드 청담' PF 채권자협의회는 이날 전체 채권자의 서면동의를 얻어 총 4640억원 규모의 브릿지론을 내년 5월까지 연장하기로 합의했다.

이 브릿지론은 지난 8월16일이 만기였으나 전체 대출의 39%(1800억원)를 해 준 새마을금고가 만기연장에 반대하면서 기한이익상실(EOD) 위기까지 몰렸다. 당초 '사업성 부족'을 이유로 만기연장에 반대했던 새마을금고가 내부 심의를 거쳐 결국 '동의'로 입장을 선회하면서 다시 한번 정상화 기회를 얻게 됐다.

시행사는 만기연장을 위해 연체 이자의 일부를 갚고 대출금리를 더 올려 주기로 했다. 새로 적용되는 금리는 연 10% 이상으로 뛴 것으로 전해졌다. 다만 새로운 만기까지는 전 채권자가 이자를 유예해 주기로 합의했다. 아울러 내년 5월까지 서울시 인가를 받는 부대 조건도 걸렸다. 청담동 PF는 당초 25층 규모의 건물을 짓기로 했으나 사업성 확보 등을 위해 50층으로 올리기로 했다. 이에 따라 서울시 인가를 받아야 한다.

새마을금고 관계자는 "만기연장을 위해서 사업성 만큼 중요한 것이 채무자의 신용도와 현금확보 능력"이라며 "이번에 만기연장 심사를 하는 과정에서 사업자가 대출 상환을 위한 다양한 방법 등을 제시했고 연체 이자도 일부 상환하기로 해 만기연장을 결정하게 됐다"고 말했다.

청담동 PF는 강남 '노른자위 땅'에서 진행되는 PF 사업이다. 비교적 사업성이 좋다고 평가되는 이 사업이 좌초될 경우 187개에 달하는 대주단협약 PF 사업도 도미노로 무산되는 게 아니냐는 우려가 많았다. 최대 채권자이자 1순위 채권자인 새마을금고가 추가 만기연장을 결정하면서 PF발 위기론은 일단 수면 아래로 내려갈 전망이다.

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"분양가 300억 펜트하우스 과연 분양될까"

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다만 이번 만기연장 결정이 곧바로 사업정상화를 의미하진 않는다는 조심스런 평가도 나온다. 사업자는 다음 만기일까지는 사업성을 확보해 본PF로 전환하고 믿을만한 시공사도 선정해야 한다. 부동산 경기가 내년 상반기에도 침체를 이어간다면 본PF 전환을 위한 리파이낸싱이 쉽지 않을 것이란 관측이 나온다.

청담동 PF 사업자는 사업계획에 따라 50층으로 층고를 상향하면서 최고층에는 분양가 약 300억원 규모의 펜트하우스를 분양할 것으로 전해졌다. 25층 이하는 오피스, 그 이상은 고급주거지로 건설하는데 고급주거단지의 분양가격은 90억~100억원 수준으로 예상된다. 층고를 높이는 과정에서 사업규모가 최소 1조원대로 뛸 것이란 관측도 나온다.

금융권 관계자는 "부동산 경기가 호황일 때에는 수백억원짜리 분양가격에도 매수하려는 법인이나 개인이 있었지만 현재는 시장상황이 좋지 않은 것이 사실"이라며 "고분양가에도 수요가 충분하다는 사실이 확인돼야만 근본적으로 사업 정상화를 자신할 수 있을 것"이라고 말했다.

본PF 전환이 무산되면 1순위 채권자인 새마을금고는 경공매를 통해 담보로 잡은 땅을 처분, 원금을 회수할 수 있다. 반면 후순위로 들어간 저축은행, 캐피탈사 등은 원금손실이 불가피하다. 청담동 PF 뿐 아니라 대주단협약이 진행중인 187개 사업장도 내년 이후 정상화 여부가 판가름이 날 것으로 보인다. 현재 대부분의 사업장은 대주단의 만기연장과 이자유예 조치로 최악의 상황은 피해가고 있다. 내년에도 부동산 경기가 살아나지 않으면 브릿지론 단계의 사업장 구조조정이 불가피할 전망이다.