고금리 상황이 지속되면서 경매 시장에도 매물이 쌓이고 있다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 238건으로, 2016년 5월(291건) 이후 7년 5개월 만에 최다를 기록했다. 전국 아파트 역시 2020년 11월(3593건) 이후 2년 11개월 만에 최다 진행건수인 2629건을 기록했다. 낙찰률은 39.8%로 전달(34.9%) 대비 4.9%포인트 상승했지만 여전히 30%대에 머물러 있고, 서울 아파트 낙찰률(26.5%)은 지난달(31.5%)보다 5.0%포인트 하락해 20%대로 내려앉았다.
금리 영향을 크게 받는 수익형 부동산 시장은 더욱 침체되고 있다. 지난달 서울 주거용 오피스텔 낙찰률은 9.6%로 올해 2월(7.8%) 이후 8개월 만에 다시 한자릿수를 기록했다. 이런 상황에 서울 최고급 오피스텔로 꼽히는 잠실 시그니엘이 경매 매물로 나와 관심을 끈다. 심지어 같은 매물을 2억원 가량 저렴하게 낙찰받을 수 있는 방법도 있다고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이주현 지지옥션 선임연구원과 함께 10월 경매 동향 및 최근 화제의 경매 물건들을 살펴봤다.
안녕하세요. 부릿지 김효정입니다. 고금리가 이어지면서 최근에 부동산 시장이 조금 관망세를 나타내고 있습니다. 거래도 줄어들고 그러면서 경매 매물이 쌓이고 있다고 하는데요. 저희 오늘 오랜만에 이주현 지지옥션 선임연구원님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 안녕하세요.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 안녕하세요.
▶김효정 기자
최근 경매시장 분위기 좀 어떤가요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
9월달부터 낙찰가율(전국 아파트 기준)은 70% 대에서 80%대로 올라오긴 했거든요. 10월도 약 80% 대 정도 유지를 하지 않을까. 요즘 이제 분양가도 많이 높잖아요. 그러다 보니까 약간 신축급이나 이런 대단지 아파트 좀 거주 여건이 괜찮은 곳들 이런 곳으로 좀 사람들이 몰리면서 낙찰가율이 좀 올라간 것 같고요. 낙찰률을 중요하게 좀 보셔야 하는데 9월달에 낙찰률은 30% 대였어요. 이제 10건이 경매로 나오면 한 3건 정도만 낙찰되고 있다라고 보는 건데 10월달도 마찬가지로 제가 추정하기로는 지금 40%대 나오지 않을까. 30% 대 40% 대라는 것은 굉장히 낮은 수준이거든요. 예전에 부동산 활황기 때에는 거의 80%대까지 기록을 했으니깐요. 이렇게 낙찰률은 낮아지고 있는데 일부 단지가 이제 낙찰가율을 끌어올리면서 80%대를 회복하지 않았나 이렇게 판단이 됩니다.
▶김효정 기자
최근에 경매 매물들이 쌓이고 있다는 기사가 나기도 했는데 실제로 물건은 조금 증가하고 있는 건가요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
네, 맞습니다. 전국 기준으로도 예전보다는 경매 물건이 많이 늘어났고요. 특히 9월 달 같은 경우에는 서울 아파트 경매 진행 건수가 아파트가 216건이었거든요. 2016년 이후에 7년 만에 최다 진행 건수를 기록을 했습니다. 그만큼 이제 금리가 높고 그다음에 아파트 가격이 조금 떨어지다 보니까 타격을 받는 게 아닌가 이렇게 생각을 하고 있습니다. 전국 기준으로도 마찬가지고요.
▶김효정 기자
연말과 내년 상반기까지 경매시장 전망은 어떨까요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 금리 얘기를 안 할 수가 없는데요. 진짜 경매시장에서는 금리에 따라서 이 낙찰가율이 같이 이렇게 반비례를 하거든요. 금리가 내년에 2021년도처럼 저금리로 갈 상황은 아니기 때문에 낙찰가율 자체가 이렇게 올라갈 가능성은 크지는 않고요. 그다음에 대출 규제도 지금 당장 완화되거나 그런 시그널이 전혀 없잖아요. 이런 것들을 봤을 때에는 낙찰 가율이 올라갈 만한 어떤 상승 모멘텀이 전혀 없습니다. 그대신 이제 분양가가 또 높기 때문에 일반 괜찮은 신축급이나 대단지 아파트로는 사람들이 계속 관심 있게 볼 거거든요. 그런 쪽 위주로 사람들이 몰리면은 낙찰가율이 좀 상승한 것처럼 보일 수는 있겠지만 전반적으로 부동산 시장이 살아난다라고 봐서는 안 된다는 거죠.
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잠실 최고급 오피스텔 더 싸게 낙찰받는 방법━
저희 이제 경매시장 동향을 좀 살펴봤고 이번에는 연구원님께서 가져와 주신 물건을 보고 얘기를 나눠보려고 하는데요.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
최근에 저희 지지옥션에서 사람들이 많이 관심을 갖는 게 어떤 건가, 제가 한번 살펴봤는데 여러분들 서울에 사시는 분들이라면 다 아실 겁니다. 송파구에 있는 롯데월드타워 시그니엘 레지던스 오피스텔이 경매로 나왔습니다.
▶김효정 기자
서울 어디에서나 보인다는 그 타워죠?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
그렇죠. 우리나라에서 가장 높은 빌딩이죠. 123층짜리니까요. 그래서 지금 경매 물건으로 나온 층수를 보면은 46층이고요. 그다음에 농협에서 이제 경매 신청을 했습니다. 채무자는 법인이 소유를 하고 있었고요. 감정가는 60억 가량 했었는데, 지금 한 번 유찰돼서 최저가는 48억 원대까지 떨어졌고요. 건물 면적은 전용 면적이 45.6 평으로 나와 있습니다.
▶김효정 기자
이 고가 오피스텔이 이렇게 경매에 나온 이유가 뭘까요? 이런 경우 자주 있나요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
오피스텔은 어떻게 보면 그냥 수익형 부동산이거든요. 당연히 금리가 높아지면 수익률은 떨어질 수밖에 없습니다. 그런데 이런 고가 오피스텔은 사실 경매시장에서 보기는 살짝 어려운 그런 케이스긴 하거든요. 상징성 때문에 사람들이 많이 보고 있는 게 아닌가 이렇게 생각이 됩니다.
▶김효정 기자
이거를 보면은 공매 절차가 진행 중이라고 되어 있거든요. 이거는 지금 그러면 공매랑 경매가 동시에 진행된다는 얘기인가요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
네, 충분히 동시에 같이 진행할 수가 있고요. 공매라는 것은 어떤 세금을 체납했기 때문에 국세징수법에 따라서 진행하는 절차고요. 이런 경매는 민사집행법에 의해서 진행하는 절차거든요. 그러니까 두 개가 완전히 다른 절차입니다. 그러면 낙찰받았을 때 누가 소유권을 취득하냐가 문제가 될 수가 있는데 이런 경우에는 누가 더 빨리 잔금을 납부하느냐에 따라 달라 집니다. 지금 최저가가 48억 원 정도 하잖아요. 지금 제가 시세를 보니까 같은 평형 대가 한 60억 원 정도 하고 있더라고요. 그러니까 이번 차수에서는 분명히 낙찰될 확률이 높습니다. 11월 13일날 매각이니까. 보통 한 6주 후까지 이제 잔금 납부할 수 있는 시한이 있거든요. 낙찰받고 나서 2주 정도는 법원 매각 허가 결정 이의 신청 기간이 있기 때문에 그때까지는 잔금 납부를 할 수가 없고요. 근데 공매 지금 절차가 어디까지 진행이 됐는지를 보면 입찰일이 11월 6일부터 8일까지가 있어요. 이때는 52억 원이니까 지금 경매보다는 높죠, 최저가보다는. 근데 만약에 11월 20일부터 22일 사이 46억 원에 진행을 할 때 내가 먼저 낙찰을 받는다라고 하면 잔금 납부 기간은 공매가 더 빠를 수가 있습니다. 누군가 경매에서 낙찰을 받는다 하더라도 공매에서 좀 더 싼 가격에 낙찰을 받아서 잔금을 먼저 납부해버릴 수도 있는 거죠. 그랬을 때는 공매에서 낙찰받은 사람이 소유권을 취득하는 겁니다.
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380억에 팔린 그 땅, 주인은 미추홀 전세사기범━
두 번째 물건인데, 이거는 또 어떤 물건이죠?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
네, 이번에는 최근 한 달 중에서 가장 높은 금액에 낙찰이 되었던 사례를 한번 가져와 봤습니다.
▶김효정 기자
근데 이게 토지예요. 저희가 토지 얘기는 처음 하는 것 같은데요.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
맞아요. 토지는 사실 워낙 개별성이 강하기 때문에 분석하기가 굉장히 어렵습니다. 그 지역에 있는 사람들만 알고 있는 그런 정보가 있을 수가 있기 때문에 우리 같은 사람들은 잘 볼 수가 없는 부분이 상당히 많아요. 이번에 제가 이제 소개해 드리고자 하는 토지는 일단 금액대가 워낙 크고 또 어떤 건설사에서 낙찰을 받았기 때문에 대체 어떤 땅인지 한번 같이 얘기를 해보고자 가져왔습니다. 주소는 강원도 동해시 괴란동에 있는 토지이고요. 용도는 임야입니다.
여기가 낙찰가 이제 제일 비싸게 낙찰된 땅이라고 하셨는데, 얼마인지부터 보고 가야 될 것 같습니다.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
감정가격은 543억 정도 했고요. 최저가는 380억 정도 했고요. 토지 면적은 총 55만 평 정도 굉장히 넓은 토지였죠. 380억 정도에 낙찰을 받았습니다. 토지를 내가 낙찰을 받고 싶다라고 했을 때 그 토지의 가치에 대해서 한번 판단을 해 봐야잖아요. 그러면 일단 중요한 게 전체적인 금액을 보는 게 아니고 평당 얼마냐라는 걸 평가를 해 봐야 합니다. 그리고 용도에 따라서도 금액이 많이 차이가 나기 때문에 경매로 나온 물건의 토지의 용도가 무엇인지, 그다음에 용도 지역이 또 정해져 있거든요. 여기는 일단은 임야고요. 주변을 보면은 사진에서도 보면 알 수 있듯이 주변에 다 거의 다 농경지입니다. 이런 토지에서 또 이제 좀 주의사항을 말씀을 드리면, 보통 이렇게 넓은 토지들은 그 안에 매각에서 포함되지 않은 그런 집이 있을 수도 있고요. 그다음에 분묘, 묘지가 있을 수도 있습니다. 그런 것들이 있으면은 그걸 또 처리하는 과정이 굉장히 복잡하거든요.
▶김효정 기자
여기는 지금 건설사에서 낙찰을 받은 거죠?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
네, 일단 지도를 한번 같이 한번 보시면. 자 여기 지도에서 표시가 돼 있듯이 여기가 동해 망상지구입니다. 그러니까 복합 관광 도시로 개발을 하려는 그런 땅이었죠. 개인이 이걸 낙찰을 받아서 내가 여기 안에다가 아파트를 짓겠다. 혹은 단독주택을 짓겠다. 이렇게 자기 마음대로 활용할 수 있는 토지는 사실 아닌 거죠. 그러니까 그런 토지를 투자하실 때에는 현재 어떤 개발 계획이 잡혀있는지 이런 부분도 조금 꼼꼼하게 살펴봐야 하는 거고요. 그런데 이 소유자를 보시면은 동해 이시티라고 보이시죠. 인천 미추홀구에서 전세 사기와 관련된 남 모 씨가 설립한 법인입니다. 이 동해 망상지구하고도 이슈가 굉장히 많았었거든요. 거기서 전세 사기를 벌여서 그 자금으로 지금 이쪽에 투자한 게 아니냐라는. 이 법인 자체가 건강한 법인은 아니었어요. 그래서 동해시에서도 이 법인에 대해서는 일단 사업자 선정을 취소한 걸로 알고 있고요. 만약에 이 땅을 낙찰을 받아서 어떤 사업을 하고 싶다 그러면 이 동해시로부터 사업자 선정을 받아야 합니다. 지금 대형 건설사가 이제 낙찰을 받았는데 아무래도 이 건설사에서 사업자로 선정되어서 이 복합관광도시 개발을 하지 않을까라고 추정을 할 수 있는 물건입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 김효정, 이주현
촬영 김아연, 이상봉 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용
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