고하셨던 '데드캣 바운스'의 위협이 코앞에 다가온 것 같습니다.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
하락이 좀 되면 정부가 또 부양할 수 있거든요. 상황이 그렇게 안 좋은 쪽으로 들어가면 또 정책들이 나와서 다시 또 방향이 바뀔 수는 있지만 그렇더라도 가장 중요한 건 대세! 대세 상승으로 갈 거냐? 그거는 절대 아니라는 거죠.
▶조성준 기자
어디는 급격하게 오르고 떨어지고 그러니까 서울 시내로 보면 송파구랑 도봉구의 상승과 하락 사이를 비교하면 거의 10% 가까이 차이 나는 거잖아요. 이 양극화 현상은 왜 이렇게 심할까요?
가장 중요한 건 뭐냐 코로나 시기에 대출을 받아서 아파트를 살 수 있었냐 없었느냐가 결정되는 겁니다. 2020년 이후 15억원 이상 아파트는 현금으로 사야했습니다. 금리 인상에 따른 이자 부담이 상관없어요. 하지만 그 시기에 갭 투자했던 분들 대출은 안 되지만 전세껴서 레버리지 투자는 할 수 있었잖아요. 그래서 갭 투자를 하셨던 분들은 이제 급하니까 또 역전세가 4억, 5억, 7억, 8억씩 나오니까 그런 것들이 아마 경매로 나오고 그러는 겁니다.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
또 '영끌족'이 많이 샀죠. 그 사람들이 살 수 있는 아파트 지역은 어디일까요? 비싼 강남 3구일까요? 아니면 그렇게 비싸지 않은 '노도강'쪽일까요? 근데 이분들은 어때요? 갖고 있는 자산도 많지 않고 소득도 많지 않은 상황에서 연결해서 그 고점인 시기에 사다 보니까 대출 이자가 너무 부담스러우니까 당연히 이렇게 하락할 수밖에 없죠.
입주 절벽이 온다. 공급 절벽이 온다. 이런 이야기가 있고, 9.26 대책도 그에 따른 우려 때문에 나온 거잖아요.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그래서 이제 결국은 부동산 가격이 또 공급이 부족하니까 올라갈 수밖에 없다고 또 얘기하시는데 그럴 수도 있지만 안 그럴 수도 있다. 가장 중요한 건 가격이에요. 입주 물량이 그렇게 작아도 하락했던 때가 있었습니다. 2013~2014년 이렇게 입주 물량이 이 지역은 입주 물량이 가장 적었습니다. 공급 절벽이 온 거잖아요. 이때도 보면 아파트 가격이 상승할 수밖에 없다는 논조의 기사도 많았습니다. 근데 가격이 오히려 많이 내려갔어요.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그리고 2017~2019년까지 입주 물량이 폭증합니다. 그런데 이때 또 가격 오를 수 없다 이런 이야기 많았어요. 그런데? 이후 폭등했잖아요. 입주 물량이 중요하지 않다는 얘기를 하는 것이 아니고요. 입주 물량 하나 가지고 시장을 전망하는 게 얼마나 위험할 수 있다라는 거를 제가 말씀을 드리는 거예요. 오히려 반대였잖아요. 오히려 정반대 현상까지도 일어났는데 그렇다는 얘기는 뭐냐하면 입주 물량보다 훨씬 더 중요하게 영향을 미치는 데이터가 있다는 겁니다. 가장 중요한 거는 뭐라고 생각하냐면 사람들이 대출을 끌어다가 집을 살 만큼 가격이 부담스럽냐 부담스럽지 않냐. 이게 제일 중요해요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
촬영 이상봉 공하은 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용
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