진현환 국토교통부 주택토지실장은 26일 정부세종청사에서 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'과 관련해 기자들과 만나 "이번 방안은 공급금융을 통해서 주택시장에서 적체된 부분들, 인허가나 착공 등 공급물량을 정상화하는 게 핵심"이라고 밝혔다.
국토부는 올해 초 1·3 부동산대책이 수요 확대를 위한 방안들이었다면 이번 9·26 대책은 공급 정상화를 위해 쓸 수 있는 카드를 총동원했다는 설명이다.
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다음은 진현환 국토교통부 주택토지실장 일문일답.━
▶공공 공급물량 12만호는 기존에 발표했던 물량 6만5000호에 수도권 신도시(3만호), 공공전환 (5000호) 신규택지(2만호) 등 신규 5만5000호를 추가한 숫자다. 해당 신규 공공택지 물량은 올해 11월로 시기를 앞당겨 전부 발표할 예정이다. 수도권 중심으로 30㎞ 이내 지역이 될 것이다. 더 작은 곳도 있겠지만, 일단 '미니 신도시'급 중·소형 택지로 지구별로 1만6000호~2만호 수준이다.
수도권 신도시 3만호는 확보됐나
▶자족용지나 공업·농지 비율을 조정해 공급물량을 확보했다. 자족용지 비율이 동탄이나 판교나 위례 등은 4.7%인데 반해 3기신도시를 보면 13.8%로 굉장히 높기 때문에 확충이 가능하다. 공원녹지 비율도 1기 19%인데 비해 3기는 34% 수준이다. 3만호는 기본적으로 해당 지자체와 지금 협의가 완료, 확정한 부분이다. 후보지는 가급적 수도권 광역교통망 GTX 등 이런 부분을 고려해서 정했다.
민간 참여 공공사업 공사비 증액이 현실적으로 어렵지 않나
▶그동안 공사비 증액 협의가 안 되는 것은 이게 한국토지주택공사(LH) 입장에서는 배임 우려가 있어서 사실 소극적인 측면이 있는 것 같다. 그런 부분을 해소를 하고 공공에서 나서서 적극적으로 민간과 위험부담을 합리적으로 분담하겠다는 의지를 이번 대책에 담았다. 공공과 민간이 리스크를 합리적으로 앞으로 분담하겠다고 천명을 했으니까 앞으로 조금 더 협의가 원만하게 이뤄지지 않을까 싶다. LH는 배임 이런 문제는 감사원 컨설팅 같은 것도 받고 있는 걸로 알고 있다.
서울에서 강북은 고분양, 강남은 분양 지연으로 공급문제가 생기고 있다
▶결국은 수요와 공급의 문제인데 강북 분양가 자율화 지역에 대해서 직접적으로 개입하기에는 적합지 않은 것 같다. 강남은 사업자가 판단하기 나름인데 여러 가지 규제나 사업비 문제가 있을 수 있는데, 그런 복합적인 부분을 포함해 여러 가지 상황을 한번 모니터링하고 있다. 기본적으로 사업자가 판단할 부분이기 때문에 (정책적으로는) 아파트가 아닌 소형주택 공급을 늘려서 보완을 해보자는 생각이다.
거시경제 불확실성이 지속되는데 정책 효과를 기대할 수 있나
▶지금 일단 충분한 공급금융을 통해서 주택시장에서 적체된 부분들, 인허가나 착공 물량이 조속히 재개되는 걸 기대하고 있다. 업계에서 미분양주택 해소 요구도 있지만, 다른 큰 부분이 금융(자금조달) 문제다. 그래서 제대로 된 사업장에 대해서는 금융 때문에 공급 문제가 안 생기도록 하겠다는 거다.
금융 지원 세부 방안은 무엇인가
▶예를 들어 중도금 대출은 사업자 입장에서는 공사자금으로 쓸 수 있는 건데, 중도 대출 고정한도가 90%로 제한됐다 보니 사업자들이 겪는 금융적인 애로가 컸다. 금융권에서 굉장히 꺼리고 또 보증서를 가지고 가더라도 초기에 분양률을 과도하게 요구하고 이런 측면이 있었다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 하는 사업장은 어차피 책임준공을 해 줘야 하는데, 그러면 중도금 대출 같은 경우는 한도를 100%로 공급, 사실상 금융권에서는 위험부담이 없는 셈이 된다.
PF 대출 관련해서 금리는 어느 수준인가
▶일률적으로 금리가 '몇 퍼센트'라고 얘기하기는 어렵다. 공적 기관에서 이렇게 보증 PF 보증을 확대하고 그다음에 여러 가지 대출 한도를 늘리는 이유가 결국은 금융기관들이 공적 보증기관의 보증을 통해서 보다 낮은 가격으로 대출을 할 수 있는 여건을 마련하기 위해서다.
자금 조달 외에 다른 문제도 많지 않나
▶자금조달이 첫 번째고 그다음에 두 번째는 미분양 우려가 많은 사업장, (사업성이 떨어지는) 이런 부분 때문에 지연돼 그럼 정부가 임대주택 사업장으로 전환하는 걸 적극적으로 지원한다. 그다음에 공사비 문제, 시행·시공사와 생길 수 있는 공사비 분쟁을 표준계약서 같은 기준들을 만들고, 거기에 정부가 조정해서 우려를 줄이겠다는 것이다.
올해 인·허가 47만호 목표 달성가능한가
▶사실 8월 기준 인·허가 21만호 수준이다. 남은 기간 4개월로 시간이 많지는 않다. 최대한 목표 수준을 달성하는 데 집중하고 부족한 부분은 내년까지 100만호 이상 공급하는 계획에 맞춰 추진하겠다.
공공택지 전매제한 완화로 매매 예상되는 사업장은 어디인가
▶그 부분은 정확하게 말할 수는 없다. 다만 LH에서 택지를 받았는데 현재 사업을 추진할 여력이 없는 곳들이 대상이 될 것 같다. 현재 연체된 택지자금이 4200억원 정도인데 이 중 금액이 많은 사업장이 대상이 아닐까 싶다. 현재 따로 명단을 파악하고 있지는 않다.
이번 대책에 수요 진작책은 왜 빠졌나
▶주택 구매자의 심리 지수라든지 최근 미분양 감소세 등을 봤을 때는 (수요 측면에서) 사업 여건이 상당히 개선되고 있다. 정부가 수요 진작을 할 상황은 아니라고 판단했다. 참고로 올해 1월에 수요와 관련된 시장을 정상화하기 위한 조치들을 굉장히 많이 한꺼번에 풀었다. 사실상 수요 진작을 위해서, 시장 정상화 차원에서 정부가 더 풀 만한 규제를 가지고 있는가라고 하면 그것도 아니라고 생각한다. 지금 시장 상황도 엄청나게 투기 수요가 붙고, 당장 수요관리 정책을 해야 하는 시점도 아니라고 본다. 다만 공급 쪽에서는 자금 문제라든지 분쟁, 절차 문제 때문에 묶여 있는 부분을 풀어줘야 한다고 봤다.
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