확 달라지는 DSR...나이들고 금리 오르면 대출한도 1억 '뚝'

연 4.5% 주담대 받아도 한도 계산시 연 5.5%로...50대 이상은 만기 30년 초과 장기대출 제한될듯

50년 만기 주택담보대출(주담대) 문제를 계기로 금융당국이 가계대출 규제인 총부채원리금상환비율(DSR)를 대대적으로 정비한다. 여태껏 감안하지 않았던 금리와 소득 변화를 DSR에 적극 반영하기로 했다. 이에 따라 변동금리 대출은 금리 상승 가능성을 감안해 대출한도가 많게는 1억원 가까이 줄 수 있다. 50대 이상 고령자는 80세 가량의 기대수명을 고려해 만기 30년을 초과하는 대출을 받을 수 없을 것으로 예상된다.

14일 금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 이르면 올해 안에 스트레스 DSR을 도입할 예정이다. 스트레스 DSR은 향후 금리 인상 가능성을 감안해 DSR을 산정할 때 가산금리를 추가하는 것이다. 예컨대 40년 만기 주담대의 대출 금리가 연 4.5%라면 DSR을 산정할 때는 가산금리 1%포인트를 얹어 연 5.5%로 계산하는 방식이다. 이렇게 되면 연간 갚아야 할 대출 원리금이 커지기 때문에 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든다.

연소득이 1억원이라면 원래는 7억4000만원 한도가 나오지만 스트레스 DSR로 계산하면 6억5000만원으로 약 9000만원 가량 한도가 축소된다.

금융당국이 스트레스 DSR을 도입하려는 이유는 초장기 대출을 변동금리로 받으면 금리 변동 위험(리스크)이 있다는 판단에서다. 금리가 올라가면 갚아야 할 빚이 늘기 때문에 사전에 DSR에 반영하는 것이다. 스트레스 DSR은 가산금리를 어떻게 산정하냐가 관건이다. 가산금리가 올라갈수록 대출한도가 더 많이 줄기 때문이다.

금융당국은 '여신심사 선진화를 위한 모범규준' 상의 스트레스 DTI(총부채상환비율)를 참고할 것으로 보인다. 스트레스 DTI 가산금리는 매년 11월 기준으로 과거 5년간 '예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리' 중 최고치에서 11월 금리를 차감한 숫자로 결정한다. 이 숫자는 이듬해 1월부터 1년간 전 은행권에서 스트레스 가산금리로 활용된다. 숫자가 1%포인트 미만이면 1%포인트로 간주한다.

스트레스 DTI 가산금리는 2020년에는 1%포인트, 2021년 1.1%포인트, 2022년 1%포인트, 2023년 1%포인트로 매년 비슷한 수준을 유지해 왔다. 다만 금리 하락기라면 과거 고금리 시절을 기준으로 가산금리를 산정하기 때문에 대출 한도가 예상밖으로 작게 나올 수 있어 논란이 될 수 있다. 금융당국 관계자는 "스트레스 DTI는 참고용이고 가산금리 산정의 세부기준은 추가 논의를 거쳐야 한다"고 말했다.

50년 만기 주담대를 계기로 고령자의 초장기 주담대 대출은 막힌다. 금융당국이 차주의 미래소득 흐름을 감안해 만기를 설정하도록 은행권과 세부기준을 마련키로 했기 때문이다. 지난 7월과 8월 6조원 넘게 팔린 50년 만기 주담대의 경우 약 13%가 60대 이상이었다. 대출만기시 차주의 나이가 110세다. 이와 같이 고연령자가 40년을 넘는 초장기 주담대를 받지 못하도록 새로운 DSR 제도가 시행될 가능성이 높아졌다.

금융당국은 그러나 생애주기별로 소득변화를 감안해 DSR을 산정하는 방안은 당장 고려하지 않고 있다. 예컨대 은퇴를 2년 앞두고 있는 50대 후반 직장인은 최근 1년 소득이 가장 많아 대출한도 역시 생애 가장 많이 나온다. 2년 뒤 그의 소득이 급감하더라도 현행 DSR 제도에서는 이같은 변화를 미리 반영할 수 없게 돼 있다. 금융당국은 생애주기별 소득반영은 중장기적인 검토 과제로 넘겼다.