34세 넘으면 오늘부터 50년 만기 주담대 대출 한도 줄어든다

50년 만기 오늘부터 산정만기 40년으로 축소하고 집단대출·다주택자 제한..특례보금자리론 27일부터 일반형은 중단

(서울=뉴스1) 김민지 기자 = 한국은행이 9일 발표한 '7월 중 금융시장 동향'에 따르면 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 한 달 전보다 6조원 증가한 1068조1000억원으로 집계됐다. 이는 2021년 9월 이후 1년10개월 만에 가장 큰 증가 규모로, 가계대출은 주택구입 관련 자금 수요가 지속되면서 주택담보대출을 중심으로 크게 늘었다. 사진은 이날 오후 서울 시내 은행 모습. 2023.8.9/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

7월과 8월 가계대출 증가세를 주도했던 50년 만기 주택담보대출(주담대)과 특례보금자리론 대출 문턱이 올라간다. 50년 만기 주담대의 대출 한도는 40년 만기 수준으로 축소되고 특례보금자리론은 연소득 1억원·주택가격 6억원 초과면 대출을 받을 수 없다. 가계대출이 지난달에만 6조원 넘게 급증하자 금융당국이 대출 규제 강화로 방향을 틀었다.

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지난달 6.2조 급증한 가계대출 주요인 '50년 만기'..오늘부터 만 34세 넘으면 산정만기 40년으로 축소돼 한도 줄어

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금융위원회는 13일 이세훈 사무처장 주재로 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주택금융공사, 은행연합회, 금융연구원 등 유관기관과 함께 '가계부채 현황 점검회의'를 개최했다고 밝혔다.

최근 은행권을 중심으로 가계대출 증가세가 심상치 않다는 판단에 따라 이날 긴급으로 점검회의가 열렸다. 지난달 가계대출 증가액은 6조2000억원으로 전월 5조3000억원 대비 1조원 가까이 증가폭이 벌어졌다. 가계대출은 5개월째 증가세를 이어가고 있다. 특히 50년 만기 주담대와 특례보금자리론이 가계대출 증가 원인으로 지목되고 있는 상황이다.

50년 만기 주담대는 7월과 8월 두 달동안 6조7000억원 취급됐다. 시중은행들이 지난 7월 이후 본격적으로 50년 만기 주담대를 출시한 영향이 컸다. 특히 개별 차주의 심사가 느슨한 집단대출에서 4조5000억원이 나갔고 개별 주담대도 3조7000억원 팔렸다.

집단대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용을 받지 않아 평균 DSR이 규제를 웃도는 50.4%에 달했다. 연령대별로 40대와 50대 비중이 57.1%로 가장 많았고 60대 이상도 12.9%에 달했다. 특히 무주택자(47.7%)보다 다주택 차주(52.0%)가 많아 과잉대출, 투기수요로 볼 수 있다는 게 금융당국의 판단이다.

이에 따라 이날부터 50년 만기 대출의 경우 산정 만기가 40년으로 축소된다. 대출 만기는 50년 이지만 DSR 산정시에는 40년으로 간주해 대출 한도를 40년 만기 주담대와 동일하게 하겠다는 뜻이다. 다만 개별 차주별로 상환능력이 명백히 입증되면 50년 만기 기준으로 대출 한도를 산정할 수 있다. 예외 기준이 불분명하다는 지적에 대해 김태현 금융위 거시금융팀장은 "50년 만기를 취급하는 정책모기지 기준을 참고해 상환능력을 은행들이 개별적으로 판단할 수 있을 것"이라고 말했다. 주택금융공사의 정책모기지는 만 34세 이하이면 산정만기를 50년으로 계산한다. 때문에 사실상 34세 이하는 종전대로 산정만기 50년을 적용해 한도가 줄어들지 않을 것으로 보인다.

아울러 집단대출이나 다주택자, 생활안정자금 등 주택구입 실수요와 직접적인 관련이 없으면 사실상 50년 만기 주담대 취급이 제한된다.

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DSR 산정시 미래소득 반영하고 변동금리 대출은 스트레스 DSR 도입...고연령자·변동금리 대출자 대출한도 줄듯

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금융당국은 현재 소득 뿐 아니라 미래소득까지 감안해 대출한도와 대출만기를 설정하도록 금융회사를 지도할 방침이다. 지금은 은퇴 직전이라도 생애 소득이 가장 많으면 대출 한도가 가장 많다. 앞으로는 미래 소득까지 감안해 차주가 대출을 갚을 수 있는지 세부적으로 기준을 마련해야 한다.

50년 만기 주담대와 같은 초장기 대출은 금리 변화 위험(리스크)에 노출돼 있는 만큼 앞으로는 변동금리 대출에 대해서 추가적인 DSR 규제도 도입된다. 향후 금리가 인상될 가능성을 감안해 DSR 산정시 가산금리를 적용하는 '스트레스 DSR'을 연내 도입키로 했다. 이 제도가 도입되면 소득 5000만원인 차주가 연 4.5%의 변동금리 대출시(50년 만기) 가산금리 1%포인트가 적용돼 대출한도가 3억4000만원으로 현재의 4억원 대비 6000만원 축소된다.

금융위는 집단대출을 집중 취급한 NH농협은행이나 수협은행, 기업은행에 대핸 DSR 규제도 강화할 예정이다. 이들 특수은행들은 고DSR 특례규제가 적용돼 DSR 70% 초과 비중이 15%로 시중은행 5%보다 높다. 그만큼 고DSR을 많이 취급할 수 있는데 앞으로는 시중은행 수준에 가깝게 규제하겠다는 뜻이다.

금융위는 이와 함께 오는 27일부터는 연소득 1억원·주택가격 6억원 이상의 차주에게는 특례보금자리론 공급을 중단키로 했다. 이사를 앞두고 주택을 2채 갖고 있는 일시적 2주택자도 특례보금자리론을 받을 수 없다. 내년 1월까지 공급키로 한 특례보금자리론은 한도 39조6000만원 중 이미 37조원이 소진됐다. 금융위는 서민·실수요자 대상으로 하는 '우대형'의 경우는 한도가 소진되더라도 내년 1월까지는 계속 공급하기로 했다.

다만 이날 금융위의 대책만으로는 가계대출 증가세를 꺾기엔 역부족이란 지적도 나온다. 김태훈 팀장은 이에 대해 "50년 만기 주담대가 가계대출을 늘리는 근본 원인은 아니지만 7월과 8월 증가세를 주도한 것은 맞다"며 "은행의 느슨한 대출 행태가 문제이기 때문에 이에 대해 문제의식을 갖고 DSR 기본 원칙에 따라 대출 관행을 정착시켜야 한다"고 강조했다.