NH투자증권은 최근 '2023 상업용 부동산 시장동향 및 전망: 위기와 기회의 동상이몽' 부동산 보고서를 출간했다. 이 보고서는 2023년 상업용 부동산 시장 동향을 분석하고 향후 시장을 전망, 유망한 상권까지 소개하는 내용을 담았다.
보고서는 앞으로 유망한 상권으로 서울 한남동과 성수동, 신용산, 신당동 등 4개 지역을 꼽았다. 특히 신당동은 이제 막 상권이 형성되는 단계로 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. SNS(사회관계망서비스)에서 '힙당동'으로 유명해지고 있는 덕에 유동 인구가 늘어나고 있어 앞으로 임대수익과 매각차익 모두 기대되는 지역이다.
보고서에 따르면 신당역 1번 출구에서 서울중앙시장 사이에 있는 골목상권은 용도지역이 상업지역이지만 전통시장 인근에 있어 대지면적이 좁은 저층 건물이 밀집된 탓에 주목을 받지 못하던 곳이다.
2017년 쌀가게를 개조한 베이커리형 카페가 인기를 끌면서 '힙당동'이 뜨기 시작했다. 이후 쌀집이나 창고의 건물 골조를 유지한 채 내부 리모델링으로 카페나 술집으로 모습을 바꾼 가게들이 자리잡고 있다.
상업지역으로 개발될 가능성이 크고, 오래된 건물의 임대료가 낮은 편이다. 2030세대를 중심으로 유동인구가 계속해서 증가하고 있어 상권성장이 기대된다는 평가다.
올해 상반기 신당동 상업용 부동산 평균 매매단가는 대지면적 3.3㎡당 6400만원 수준이다. 보고서는 "현재는 임대수익을 높이는데 한계가 있어 많은 비용을 들이지 않고 부동산을 운영한 이후 상권 발달에 따라 여러 필지를 합해 개발, 임대수익을 높이거나 매각차익을 얻는 전략을 세우는 게 중요하다"고 밝혔다.
이밖에 한남동은 현재 상권이 점차 자리를 잡아가며 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 향후 한남뉴타운 개발에 따라 상권 확장 가능성이 크기 때문에 매각차익도 기대해 볼 수 있다는 설명이다.
성수동은 상업, 업무, 주거가 공존하는 주7일 상권으로 용도지역이 준공업지역이다. IT산업·유통개발진흥지구 지구단위계획으로 용적률 인센티브를 받을 수 있는 곳이 많아 안정성과 성장성이 모두 큰 곳이라는 분석이다. 신용산은 평일에는 대기업 직장인 유동 인구, 주말에는 MZ세대 유동인구가 많아지며 성수동과 같은 주7일 상권으로 자리잡고 있어 임대수요가 많아지고 있는 점을 장점으로 꼽았다.
한편 NH투자증권은 상반기 상업용 부동산 시장은 약세장이었지만 하반기부터 점진적으로 거래가 증가하고 있다고 봤다. 금리 불확실성이 해소된 이후에 시장 연착륙이 본격적으로 이뤄질질 것으로 예상했다. 올해 상반기 전국과 서울 상업용 부동산의 매매 거래규모가 전년 동기 대비 약 40% 수준으로 줄었고 토지 3.3㎡당 매매단가도 하락했지만 지난 1월 최저점을 찍은 후 시장회복세를 보이고 있다고 판단했다.
금리가 부담되는 점과 오피스 매매가격지수와 GDP의 갭이 많이 벌어져 있는 것을 위기요인으로, 서울시 오피스 임대료 상승과 인허가 및 착공 감소로 인한 전국 상업용부동산 공급 부족을 기회요인으로 분석했다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "현재는 금리 불확실성이 남아 있고, 매수자와 매도자 희망 매매가격 온도차가 큰 상황으로 2024년 상반기 이후부터 중장기적으로 접근하는 것을 추천한다"며 "대출 비율은 이전보다 적은 LTV 기준 50% 이하를 좋을 것"이라고 밝혔다.
정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 "상업용 부동산 매입에는 시간이 상당히 소요되기 때문에 현재부터 구체적인 지역 선정, 시장 분석, 다양한 매물을 보며 매입계획을 수립할 필요가 있다"고 조언했다.
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]