전세 얘기를 저희가 앞에서도 했는데, 아무래도 저희가 이제 전세시장 자체에 대해서도 한번 얘기를 해봐야 할 것 같습니다. 8월, 9월이 역전세 대란이 일어날 수 있다고 하는데, 전세가가 집값에 미치는 영향은 어떨지, 향후 전셋값 변동에 따라서 시장은 어떻게 변할까요?
▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
집값과 전세가의 정점을 2021년 하반기부터 작년 상반기까지였기 때문에 2년이 도래하는 시점이 올 하반기부터입니다. 1년 동안 앞으로 돌아와야 할 전세보증금의 총액이 300조 원이라고 하는데, 이 중에서 그간의 하락률을 적용해보니 임대인이 이제 임차인한테 돌려줘야 하는 그, 보증금의 차액 규모가 1년 동안 56조가 된다는 거예요. 그리고 이걸 가구 평균으로 해보니까 평균 7000만원씩 준비해야 하는 겁니다.
한국은행의 평가에 따르면 한 8만~9만 가구 정도가 가지고 있는 자산을 처분해도 이걸 다 못 돌려주는 상황이 된다는 거죠. 이 역전세 문제가 부동산 리스크로 확대될 것이냐, 아니냐? 여기에 대해서 이제 불안감들이 많이 있는 것 같아요. 일단 이런 역전세는 좀 피하기 어렵다고 보는 게 사실인 것 같고요. 그동안 이제 금리가 많이 변동하면서 사실 전세금은 떨어졌지만 월세는 좀 높아졌거든요?
▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
세입자는 은행에 이자를 내는 게 유리할지, 아니면 집주인한테 월세 내는 게 유리할지. 그러니까 은행에 대한 대출 이자 금리하고 전월세 전환율하고의 득실을 본인이 따져볼 거예요. 그래서 유리한 거 선택하겠죠. 다시 금리가 살짝 안정세다 보니까 최근 들어서 다시 또 전세 쪽으로 움직임이 가고 있어요.
▶조성준 기자
제가 기억하기로는 10여년 전에는 전세가율이 이렇게 지금처럼 떨어지진 않았던 거로 기억합니다. 매매가가 떨어지는데 전세가율은 맞닿아지면서 어떻게 보면 시장 집값을 좀 약간 떠받드는 역할을 했었던 거로 기억하는데, 사실 요즘 시장은 현재 시장은 좀 그거랑 다르게 매매가랑 전세가율이 벌어지는 일이, 많이 벌어졌어요. 이것 좀 어떻게 볼 수 있을까요?
일반적인 하락장에서는 매매수요가 이제 위축되기 때문에 매매 가격은 내려가지만, 임차 수요로 선회하기 때문에 전세금은 꾸준히 오르거든요? 사용료기 때문에. 그래서 약세장에서도 꾸준히 물가처럼 쭉 오르는 게 전셋값입니다. 지금의 상황은 급격한 금리 인상이 불러다 준 시장의 여파였고, 이게 매매 가격에만 영향을 줬던 게 아니라 전세자금 대출도 그동안 10년 동안 많이 키워왔던 거예요.
▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
2012년도에는 23조 원밖에 안 됐어요. 그러다가 2019년에서 2020년 넘어갈 때는 전세자금 대출 규모가 100조 원을 육박해 버립니다. 그리고 작년 연말 기준 170조 원을 넘게 돼요. 그러니까 지금 눈에 보이지 않지만, 전세시장에서 전세자금 대출이 170조 원 이렇게 떠받들고 있는 형국이죠.
하반기 부동산 시장에서 시장 참여자들이 좀 어떻게 대처해야 할까요?
▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
무주택 포지션이신 분들은 항상 이제 1주택으로 넘어가는 내 집 마련에 대한 그 시기를 항상 고민하실 것 같아요. "실수요는 언제 사도 괜찮다" 이런 말들은 사실 되게 위험할 수 있습니다. 저희가 컨설팅하는 고객 중에서도 2006년도가 지난 상승장의 가장 꼭지였거든요? 이번 상승장 2021년이잖아요? 그래서 16년 이상 꼭지에 산 가격을 계속 부담하셨던 분들이 있어요. 부동산은 그 공간과 시간을 동시에 사는 시공간을 함께 사는 상품이기 때문에 입지도 중요하지만, 타이밍도 굉장히 중요하거든요? 물론 2021년보다는 지금이 좀 낫긴 합니다만 조급해할 필요는 없어 보입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조성준 정보현
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용
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