무인가게의 가장 큰 장점은 인건비를 들이지 않고 24시간 영업을 할 수 있다는 점이다. 무인가게가 지금처럼 보편화되기 전, 직관적으로 이 장점을 꿰뚫어 본 청년이 있었다. 무인가게에 대한 지식이 하나도 없었지만 20대부터 부동산 공부로 길러온 매물 보는 눈 하나로 무인카페 창업에 뛰어들었다. 일찍이 시작한 부동산 투자 덕분에 '가게가 망해도 매각할 수 있는' 아파트를 보험으로 삼았다. 창업을 시작한 지 3년, 본격적으로 사업을 확장한 지 1년 만에 160개 가맹점을 가진 무인카페 브랜드 대표가 됐다. ☞머니투데이 부동산 채널 '부릿지'가 데이롱카페(Daylongcafe) 이동건 대표를 만나 부동산 투자와 성공적인 창업의 상관관계를 들어봤다.
안녕하십니까? 무인 업계 프리미엄 브랜드 데이롱 카페의 본사 대표 이동건입니다. 반갑습니다.
▶김효정 기자
저희가 창업과 부동산 투자의 연관성에 대해서 얘기를 들어보려고 대표님을 모셨는데요. 제가 듣기론 대표님이 20대 때부터 부동산 투자에 관심을 가지셨다고 들었어요. 계기가 있었을까요?
▶이동건 대표
2015년 제가 이제 29살일 때 동부건설이라는 건설사의 본사에 있었고요. 공공기관을 대상으로 저희가 건설사다 보니까 입찰을 하고, 수주를 하고, 계약을 하는 부서에 있었습니다. 그때 첫 월급을 받고 '이 월급만으로는 지향하는 바를 이룩하기에는 조금 부족하다'라는 본능적인 생각이 들었고요. 제가 따로 기술이 있거나 자격증이 있는 것도 아니었고, 회사에 다니면서 할 수 있는 거는 부동산 투자밖에 없겠다는 생각을 했습니다. 순전한 이유는 정말 개인의 행복. 돈이 많다고 해서 행복하다고 생각하는 건 아니지만 그래도 자본이나 돈이 많이 있으면 내가 그래도 시간을 좀 벌 수 있고, 그 돈으로 내가 하고 싶은 거를 좀 선택할 수 있는 포지셔닝을 추구했던 것 같습니다.
▶김효정 기자
첫 월급을 받고 '이대론 안 되겠다'라는 생각을 하셨다고 했는데, 부동산을 투자하려면 일정 정도 시드는 모여야 하잖아요? 얼마 정도 모으셨을 때 시작했는지.
▶이동건 대표
처음에 시드는 무조건 반강제적으로 삶의 루틴이나 이런 걸 최소화, 간소화하고. 그 당시 제가 실수령액이 한 320정도 됐었거든요? 그 당시 적은 비용은 아니었어요. 예·적금으로 200만 원씩 그냥 강제로 넣었던 것 같아요. 물론 저는 부모님하고 같이 거주했습니다. 그래서 이제 주거비는 세이브가 됐지만 제 기준에서는 되게 힘들었습니다. 그 당시 200만 원씩 딱 6개월 정도 모았거든요. 인턴을 한 2개월, 3개월 정도 했었는데 그때도 제가 모은 돈이 한 300정도 있었고 그다음에 당시만 해도 신용대출이 굉장히 좀 열려있을 때였어요. 그때 이제 대출 금리가, 평균 시중 금리가 2%, 3%인데 제가 그때 5.5%로 대출을 1,000만 원 받을 수가 있었어요. 그걸 보태 가지고 첫 투자를 하게 되었습니다.
▶김효정 기자
그럼 대략 2500만 원 정도였던 건데 첫 투자를 어디에 하셨나요?
▶이동건 대표
아파트 투자로 했습니다. 과천 밑에 인덕원이라는 곳이 있어요. 부동산 투자 관심 있는 분들은 다 아시겠지만 그 지역에 이제 매매를 하고 그다음에 수리를 싹 해서 전세를 저희 세입자분께 줬던 기억이 나네요.
▶김효정 기자
투자를 하고 창업을 해야겠다고 결심하게 된 계기가 있을까요?
▶이동건 대표
본질적인 이유는 삶의 질이었어요. 부동산 투자를 하다 보니까 이제 방향이 너무 다양하거든요? 갖고 있는 자산 가치가 오르고 보유하고 있는 자산이 또 자산 소득을 불러일으켜서 스노우볼처럼 커지는 건 제가 봤습니다. 지켜봤는데 부동산의 가장 장점이자 단점이 자산이 올라가는 건 좋지만 그거를 결국 매각했을 때 그때 또다시 현금이라는 게 있고. 시드머니를 모으기 위해서는 반강제적인 자기 규율이 있었는데 계속 그렇게 살 수는 없거든요. 이런 부분은 솔직해지셔야 돼요. 부동산 투자하시는 분들도 계속 1년이니, 2년 장기로 그렇게 할 수 없습니다.
그래서 현금 흐름을 어떻게 하면 만들 수 있을까 고민하다가 우연히 굉장히 허름해 보이는 무인카페를 하나 발견하게 됐어요. 보통 직관이라고 하잖아요? 보자마자 적어도 관심 있는 지역에 상가가 지금 나와 있는 거를 알고 있었고, 그다음에 공실이 어느 정도 되는지도 제가 알고 있었기 때문에 그런 곳에 좀 저런 시스템을 입혀서 한번 나도 해 봐야겠다 생각했죠.
지나가다가 우연히 창업 아이템을 보시게 된 거잖아요? 그런데도 그게 성공할 것 같다, 그런 감이 왜 왔을까요?
▶이동건 대표
모든 업종이 지금 인력 관리 난제죠. 인건비 상승이 이제 주 포인트인데 저 매장을 차리면 월세 정도만 커버가 되면 망하진 않겠다는 생각과 강한 확신이 있었고, 그 당시 코로나가 막 창궐하던 시절이었어요. 그래서 굉장히 위생, 청결, 대면에 대한 인식들이 이제 막 아이가 태동하듯 바뀌던 시절이었고요. 커피라는 건 또 기호식품이기 때문에 공간만 좀 예쁘게 하고 맛이 어느 정도 기준만 있고 좀 잡히면, 물론 가격은 합리적이어야겠죠. 그런데 그게 이제 삼박자가 맞으면 적어도 망하진 않겠다는 최소한의 확신 속에서 좀 시작했다고 보시면 될 것 같습니다.
▶김효정 기자
그때 어느 정도 자산을 갖고 계셨는지 여쭤봐도 될까요?
▶이동건 대표
당시만 해도 계속 아파트 가격이 오르던 시절이었고, 전세도 많이 오르는 상황이었고. (아파트를) 1년에 한 채씩 매입했었습니다. 지금 자산으로 따지면 한 40억 정도, 아파트 대출 없이.
▶김효정 기자
창업에 투입할 수 있는 현금은 또 정해져 있었을 것 같은데 초기 자본은 어느 정도 가지고 하셨나요?
▶이동건 대표
제가 2020년 5월에 무인 카페를 첫 창업을 했었는데 창업 비용이 보증금까지 6000만원 정도 들었었거든요. 제가 현금이 없었어요. 신용대출도 꽉 찼었어요. 그래서 저는 제2금융권을 제가 갖고 있는 자산 있었잖아요? 그걸 담보로 대출을 한 4000만원 정도 받은 것 같아요. 거기에 전세 상승분이 한 2000만원 정도가 있었고요. 그렇게 해서 창업하게 됐습니다.
▶김효정 기자
걱정되지 않으셨어요?
▶이동건 대표
걱정됐죠. 2금융권에서 빌리면 이자가 되게 비쌌어요. 그때 한 8%? 9%. 그러니까 굉장히 심리적으로 많이 압박됐었는데 '그래, 정 안 되면 투자해놓은 아파트를 팔아서라도 만회를 해봐야겠다'라는 생각은 있었습니다.
▶김효정 기자
여기서 저희가 오늘 하려고 했던 얘기가 나온 것 같은데. 일종의 보험이 있으셨던 거잖아요. 이런 이유 때문에 부동산 투자를 같이해야 한다고 생각하시는 거죠?
애초에 부동산 투자를 했어서 그게 이제 자산 가치로 계속 이어졌다고 생각하거든요. 사업을 하시는 분들, 그리고 기업을 운영하시는 분들은 부동산을 반드시 병행하고 계시고요. 후배들이나 동생들이 "창업을 해야 합니까, 뭐를 먼저 해야 합니까?"라고 얘기를 하면 자산 소득을 먼저 구축하라고 저는 원론적으로 말씀을 드립니다. 지금은 사실 부동산 투자하기가 생각보다 쉽지 않고, 대출도 쉽지 않고 그래서 전략을 좀 더 다르게 고민해 봐야겠지만 저는 부동산 투자, 그리고 자산 소득과 자산을 형성하는 건 어느 삶을 지향을 하든 굉장히 기본적인 핵심이라고 생각하고 있습니다.
▶김효정 기자
불안하게 시작하신 첫 가게인데 성과는 어땠나요?
▶이동건 대표
성과는 굉장히 좋았죠. 그 당시 제가 아이스아메리카노를 1500원에 판매했고요. 월 매출이 한 600만원 나왔었어요. 그때 코로나가 막 창궐하던 시절이어서 권리금 없이 공실인 상가를 저렴하게 보증금 1000만원에 월세 80만원으로 잡았었거든요. 그것도 저한테는 속된 말로 꿀이었죠. 부동산이랑 밀접하게 연관이 있을 수밖에 없는 게 무인 업종에 최적화된 공간이라는 부동산 개념이 있는데 얼마나 또 저렴하게 이 부동산을 취득하느냐도 굉장히 중요한 관건이었고. 그 당시 600만원 전후의 월 매출에 월세 80만원으로 아까 말씀드렸던 2금융권 4000만원 대출 원금하고 이자를 같이 갚아나가는 거 감안하고 나서도 많이 남았었죠.
▶김효정 기자
말씀하신 것처럼 카페는 부동산, 공간이 전부인데 내부도 중요하지만 입지도 빼놓을 수 없잖아요. 그 처음 가게가 지금 어디에 있는 거죠?
▶이동건 대표
시흥시 월곶동에 있는데 바닷가를 끼고 산책로와 그다음에 이제 주변에 굉장히 많은 배후 세대 아파트들이 있고요.
▶김효정 기자
그곳을 선택하기까지 굉장히 여러 곳 임장을 다니셨을 거잖아요. 어떤 걸 좀 중점적으로 보셨나요?
▶이동건 대표
처음에 봤었던 기준은 산책할 때, 사람이 많이 다니는 유동 인구가 있는 곳보다는 아파트에서 나와서 담배도 피우겠지만 반려견 산책도 하고 그런 저만의 생각과 저만의 기준으로 '나도 이 정도로 생각을 하는데 이게 좀 보편적인 생각이 아닐까?'라는 기준으로 하게 됐습니다.
▶김효정 기자
직장생활을 하면서 안정적인 수입이 있었고 또 부수입도 꽤 많이 들어왔는데 아예 회사를 그만두시고 사업을 하겠다고 생각하신 이유가 있을까요?
▶이동건 대표
제가 당장 1년 안에 사업을 한 게 아니고 꾸준히 부동산 투자를 했던 거를 봤던 지인들이 '저 친구가 저런 걸 하는데 나도 한번 해보고 싶다'라는 얘기들을 많이 하시면서 정말 많이 연락이 오셨어요. 저도 하나둘씩 좀 자리를 같이 봐 드리고 그때는 정말 제가 막 발 뛰어가지고 상가도 같이 알아봐 드리고, 임대차 계약 조율도 제가 해드리고 입지 선정도 제가 있는 그대로 공유를 해드리고 안내를 해드렸는데 정말 하나같이 다 매출이 잘 나오고.
사업을 하게 된 본격적인 이유 중 하나는 결국은 욕심, 그리고 목표가 한층 더 견고하게 잡힌 거죠. 작은 실천을 했을 때 그게 완료가 되면 거기서 본인이 자신감을 얻잖아요? 2016년 초반에 부동산 투자해서 그게 좀 잘 됐고 창업도 잘 됐으니까 이 기류로 주변 분들한테 일단은 도움을 드리고, 이거를 사업의 영역으로 확대해서 적용을 해보자.
저는 선한 영향력이라는 말을 되게 좋아하는데 '주변 분들이 잘 돼야 나도 잘된다'라는 생각이 어릴 때부터 있었고요. 그렇게 사업을 시작하게 됐다고 보시면 되겠습니다.
▶김효정 기자
본격적으로 이제 지난 해인가요, 법인 전환하셨죠? 지금까지 카페 운영 현황은 좀 어떤가요?
▶이동건 대표
제가 첫 무인카페 개인으로 창업한 건 2020년 5월이었는데 브랜드 데이롱으로 런칭한 건 2021년 10월이었어요. 그때 제가 퇴사하고 본격적으로 데이롱을 진행했고요. 작년 6월 15일 법인 전환하고 지금은 전국 가맹점 수가 160호점이 돌파됐고요. 그렇게 좀 성장하고 있습니다.
최근에 사옥을 매입하셨단 얘기도 들었는데 그 얘기 조금 해주시면 안 될까요?
▶이동건 대표
결국은 다시 또 부동산 얘기인데. 일정 이상의 자산 형성과 사회 영향력을 끼칠 수 있는 기업 구축이 목표라면 저는 사업 소득과 이 부동산 자산 소득이 병행이 되어야 한다고 생각하는데, 직장 다닐 때 비하면 정말 많은 현금 흐름이 생기고 있습니다. 그 말은 뭐냐면 들어오는 것도 있고 나가는 돈도 굉장히 크고. 결국은 사업소득을 통해서 안전 자산을 또 다시 구축을 해야겠다는 생각을 했고요. 기본적으로는 저희가 번 사업소득을 다시 부동산과 이 사업 시설로 재투자해서 궁극적으로는 가맹점주님들에 대한 원가절감, 그다음에 데이롱 브랜드 성장 고취. 남에게 돈을 뺏어오는 구조가 되면 1차원적으로 돈을 벌고 돈을 금방 잃는다고 하더라고요. 남한테 돈을 뺏어오는 구조가 아니라 남을 돈을 벌게 해주는 그 시스템을 만들어 놓으면 알아서 그분들이 돈을 이제 갖다준다고 하죠, 표현을. 부동산 투자했던 경험을 레버리지로 재투자를 통해서 조금 가맹 경영주님들과 본사 간의 상생 시너지를 지금 구축하고 있습니다.
▶김효정 기자
사옥 어디에 있어요?
▶이동건 대표
용산에 있습니다. 저는 옛날부터 투자했던 원칙 중의 하나가 '저평가된 곳에 들어가자'였어요. (용산) 뒤쪽 가보면 굉장히 허름해요. 바로 눈앞에 보이는 걸 사서 내가 어떤 이득을 누리겠다, 이런 거는 부동산적인 성격과 안 맞는 것 같아요. 주식이나 다른 것들은 바로 환급이 되고 호재성 기사 하나에 쭉쭉 올라가는 선순환, 악순환이 있잖아요. 그런데 부동산은 기본적으로 시간과의 싸움이 있고요. 인내에 대한 대가가 저는 있다고 확신하기 때문에 그쪽으로 투자하고 있습니다.
▶김효정 기자
데이롱 카페 수익 구조가 궁금한데요.
▶이동건 대표
기본적으로 무인카페는 인건비나 고정 관리비가 최소화되고 그다음에 매장 관리, 운영 측면에서는 굉장히 좋죠. 원재료 원가율은 저희는 원가 다 해서 보수적으로 25% 잡고 있어요. 매출 순이익은 이제 매출액의 75%. 그 금액에서 월세랑 공과금, 고정 관리비를 제외한 게 순이익이죠. 그다음에 세금을 제외한 게 영업이익이 되겠죠. 영업이익을 보면 통상 월평균 매출액에서 월세가 높은 곳은 한 51%, 그리고 월세가 좀 저렴한 곳은 55% 정도 잡으시면 돼요.
▶김효정 기자
지금 160개 정도 가맹점이 생겼다고 하셨는데 그중에서 폐점한 곳은 없었나요?
▶이동건 대표
폐점한 곳이 저희가 딱 한 군데 정도 있는데요. 개포동 쪽에. 장사가 제일 잘됐어요. 잘 됐는데 왜 폐업하게 됐냐면 저희가 입점해 있는 상가가 각기 다른 이제 구분 상가의 집합체로써 한 5층짜리 건물이었는데 갑자기 재건축한다고 해가지고. 애초에 부동산 계약할 때 재건축이 된다는 얘기는 알고 있었어요. 저희 점주님도 알고 있었는데 최소한 5년, 6년은 소요되니 점주님도 그 부분에 대해서 승인하셨고 상호 합의 하에 됐는데 한 8개월, 9개월 만에 갑자기 재건축된다고 해서 유일하게 폐점됐다고 보시면 됩니다.
운영이 어려워서 폐점한 곳은 사실상 없는 거네요?
▶이동건 대표
네, 저희는 솔직하게 적자 매장은 없고요. 다만 입지에 따라서 그리고 월세 가감에 따라 덜 가져가냐, 더 가져가냐의 문제인 거지. 원래 창업하는 목적이 그래도 내가 월급 외에 단돈 얼마라도 더 남기려고 하는 게 이득이기 때문에. 지금은 굉장히 브랜드성도 올라가고 있고 입지에 대한 기준이 더 디테일해지고 저희만의 기준으로 조금 공격적으로 들어가고 있다고 보시면 될 것 같아요.
▶김효정 기자
지금 그 입지의 기준 얘기해주셨고 또 처음 직관으로 하셨을 때보다는 더 객관화된 기준이 생겼을 것 같은데 들어볼 수 있을까요?
▶이동건 대표
저도 계속 시장 조사를 해봅니다. 동종 업계 동향 파악도 해보는데 기본적인 게 아파트 배후세대, 카페가 없는 곳 그 두 가지가 제일 많더라고요. 저희는 카페가 있는 곳들을 더 선호하기도 해요. 카페가 아예 없는 곳도 당연히 좋죠. 그런데 그런 곳은 굉장히 제한적이고요. 지금 거의 없다고 보시면 돼요. 카페거리가 있다는 것도, 무슨 거리가 있다는 건 그 거리 자체를 수요하려는 수요 타깃이 파이가 다릅니다. 스타벅스 문화를 사는 것처럼. 그래서 저희는 조금 오히려 카페가 있는 곳들을 더 이제는 선호해서 들어가고요.
▶김효정 기자
데이롱이 잘 되고 있는데 창업이라는 게 무턱대고 할 수 있는 건 아니잖아요? 무인카페 창업 같은 걸 생각하시는 분들에게 주의할 점 객관적으로 말씀해주세요.
▶이동건 대표
첫 번째 너무 저렴한 창업 비용에는 매몰되지 않으셨으면 좋겠어요. 어느 사업이든 그 사업에 맞는 퍼포먼스를 내려면 일정 기준에 투자는 되셔야 해요. 투자금이 너무 못 미치거나 그게 좀 너무 부담되시면 차라리 안 하시고 좀 유예했다가 어느 정도 비용이 되셨을 때 하는 게 정확하고요. 두 번째는 무인카페라고 하면 일단은 본질적으로 보셔야 해요. 이게 과연 다른 유인 카페랑 그다음에 다른 무인카페랑 경쟁이 될 만한 요소가 뭘까. 본인의 창업비용과 투자 비용이 아니라 소비자분들의 입장에서 보셨을 때를 생각을 해보시면 좋을 것 같아요.
▶김효정 기자
앞으로 최종적인 목표, 계획을 듣고 싶습니다.
▶이동건 대표
일단은 브랜드에 집중하고 그다음에 점주님들과 어떻게 같이 나갈 수 있는지 사업 전략이나 영업 전략을 계속해서 짜고 있고요. 중장기적으로는 무인 업계에 아직은 이름을 들어봤을 법한 브랜드가 없습니다. 저는 주먹구구식으로 기계 팔고 머신 파는 그런 어떤 수준이 아니고 3년 내에 이 브랜드 데이롱으로 무인 업계의 플랫폼을 저희가 만들어서 기업 상장을 잡고 있고.
처음 시작은 미미하고 개인의 어떤 목적과 목표에 따라 부동산 투자를 했지만 이제 데이롱을 통해서 주변 협력 업체에 대한, 아니면 주변 파트너사, 점주님들은 기본적인 거고 그다음에 이 나라에 이바지 할 수 있는 것이 궁극적인 목표입니다. 추상적이긴 한데 저는 말한 대로 된다고 생각하거든요. 말하고 자꾸 생각하고 고민하고 대신 반드시 실천하고. '생각은 깊게 실천은 즉시' 그런 모토로 이 브랜드 데이롱을 좀 키우고 싶습니다.
출연 김효정, 이동건
촬영 이상봉, 공하은 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용
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