보증금 떼이고 피눈물, 내년까지 이어진다…"전세, 이렇게 손 봐야"

KB금융지주 경영연구소 '전세제도 구조적 리스크·정책 제언' 발간
전세대출 DSR 포함, 매매전세비 70%이상 주택 전세대출 제한해야

전세제도의 구조적 리스크를 해소하려면 전세자금대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하고, 매매전세비(전세가율·전세가격/매매가격) 70% 이상인 주택엔 전세대출을 제한해야 한다는 제언이 나왔다.

KB금융그룹은 18일 국내 전세제도의 문제점과 이런 내용의 제도 개선안을 담은 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 발간했다.

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전세보증금 1000조 시대…전셋값 하락=임차인 손실 확대

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KB금융지주 경영연구소는 보고서에서 "전세제도는 사적 금융을 활용한 주택구입 수단으로 역할을 해왔으나 주택경기 침체 시 임차인의 전세보증금 반환 손실로 확대되는 구조적인 문제가 있다"며 "주택경기 위축 때마다 리스크가 부각될 수밖에 없으므로 근본적인 개선 방안이 필요하다"고 밝혔다.

집값 상승과 맞물려 전세가격이 뛰면서 국내 전세시장의 보증금 규모는 약 900조~1000조원 수준까지 불어난 것으로 추정된다. 고공행진하던 전셋값은 2022년 7월부터 빠르게 하락해 지난 1년간 전국 평균 8.8%(수도권 11.7%) 내렸다.

주택 가격 하락에 매매전세비가 높아지면서 올 들어 전세보증금 미반환과 대규모 전세사기 사태가 다발하고 있다. 보고서는 매매값과 전세보증금 손실 이슈는 내년까지 계속 부각될 것으로 예상했다.

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"전세대출 DSR 산정 포함…매매전세비 70%이상 대출제한"

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보고서는 국내 전세제도의 구조적 리스크로 △역전세 현상 △무자본 갭투자 가능성 △집주(임대인)의 신용·재무정보 미비에 따른 전세보증금 미반환 위험 노출 △주택시장 가격변동성 확대 등을 꼽았다. 특히 "전세는 레버리지(차입) 투자를 기반으로 한다는 점에서 집값 변동에 따라 수익과 손실 변화가 크다"며 "주택가격 하락시 임차인에게 손실 전가가 가능한 구조"라고 지적했다.

보고서는 전세제도 구조적 리스크 개선방안으로 △전세 관련 금융 시스템과 대출규제 개선 및 보증보험 강화 △임대인 신용 정보 제공 △기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

보고서는 먼저 전세대출 증가가 집값에 미치는 영향을 줄이려면 전세대출을 DSR 산정에 포함시켜야 한다고 제안했다. 전세대출은 만기 때 돌려받는 전세보증금으로 상환이 가능해 현재 DSR 산정에서 제외한다. 보고서는 아울러 "3주택 이상 주택 보유자가 70% 이상의 고LTV로 전세를 포함해 주택을 구입한 경우 DSR 산정에 전세보증금을 포함하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 했다. 보고서는 또 주택가격 하락 시 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비 70% 이상 주택의 경우 임차인의 전세대출을 제한하는 게 필요하다고 했다.

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전세보증금 반환 대출규제 한시완화...임대인 정보확인 의무화

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보고서는 다만 전세보증금 반환 용도 대출 규제는 한시적으로 완화해야 한다고 제언했다. 임대인이 전세보증금 반환을 위해 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 LTV 60%)를 LTV 70%까지 허용하고 대출신청 금액 1억 5000만원 이하는 DSR적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거를 정책적으로 지원해야 한다는 것이다.

이밖에 부동산 중개업소의 '임대인 관련 정보 확인'과 '매매전세비 설명'을 의무화하고 '임차인 전입신고' 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융회사들은 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 필요가 있다고 조언했다.

주택가격 급락 시 금융회사가 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 '기업형 임대사업' 확대와 다주택자의 임대사업자 등록 의무화의 조속한 도입도 제안했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "'전세제도'가 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 '주거 사다리' 역할을 톡톡히 해왔지만 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생하면서 제도적 보완이 절실해졌다"며 "전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 근본적인 해결을 위한 시스템 개선 등을 적극 고민해야 한다"고 했다.