하지만 전세가격 하락, PF(프로젝트 파이낸싱)대출 부실 위험, 미분양 문제, 심지어 전세 사기까지 여전히 부동산 시장의 안정성을 위협하는 요소는 즐비하다. 김인만 김인만 부동산경제연구소장은 "아직 하락장은 이어지고 있으며, 소폭 반등 후 추가 하락도 대비해야 한다"고 조언한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김인만 소장과 함께 집값 추가 하락 가능성과 시점까지 짚어봤다.
이번 달 서울 아파트 평균 매매가격이 11억 원대로 집계됐습니다. 2년 전 수준으로 떨어졌다. 이렇게 보이는데 반면 하락폭은 좀 둔화하고 있다. 이런 얘기도 있습니다.
▶김인만 부동산경제연구소장
의견이 또 분분해요. 자, 이제 집값 하락이 멈췄다. 급매물이 소화가 되고 호가가 올라가고 올라갈 일만 남았다라고 말씀하시는 분들이 있고요. 아니다. 잠시 멈췄다가 더 떨어진다. 라고 이야기하는 분들이 있는데, 그럼 과거에 금리가 올랐을 때 지금보다 더 높았을 때는 왜 집값이 올랐을까? 이번에는 왜 떨어지는 거야? 이유가 있죠. 왜? 떨어질 때가 됐다. 2015년 서울 기준에서 말씀드립니다. 2015년에서 2021년까지 미친 듯이 올랐죠. 아파트가 한 2배에서 3배 정도 올랐어요. 사실은 계속 오를 순 없어요. 서울 기준에서 7년에서 8년 정도 올라가면 더 이상 올라가지 못합니다. 과거 최장이 7년에서 8년이에요. 그 정도 오르면 쉬어가야 해요. 상승 흐름을 끊어주는 그런 트리거가 있어야 하는데, 이번 트리거는 금리다.
저는 개인적으로 그때 이제 미국이 거의 제로금리였으니까 한국은행도 0.5%였죠. 2023년 말에는 3%까지는 갈 것이다. 저는 그렇게 예상을 했어요. 그러면 2024년부터 금리가 좀 문제가 되지 않을까? 제 예상보다도 거의 1년 만에 금리가 수직으로 상승하죠? 집주인들이 불안하기 시작하죠. 매수자들은 야, 진짜 사면 안 되겠다. 이런 상황에서 굳이 내가 아무리 실수요자라도 사야 될까? 다 멈추자. 다 홀딩이죠. 이번에는 공교롭게도 전세가 같이 떨어졌습니다. 과거에는 전세가 떨어진 적이 없어요.
▶조성준 기자
전세가 집값을 받쳐줬죠.
▶김인만 부동산경제연구소장
2009년도 이후에 이제 전세 대출이란 제도가 생기고 이제는 대출이 아니면 전세금 마련 못 하잖아요. 내 돈에 맞춰서 전세를 가는 거예요, 그전에는 2009년도 이전에는. 전세 가격이 전세 대출 제도가 도입되니까 이제 천정부지로 올라가죠. 거의 나중에는 제로금리까지 갔는데 갑자기 금리가 오르니까 이제 대출이자 부담이 늘어나죠. 집주인들은 내 집은 안 팔고 싶은데 세입자가 전세금을 돌려 달래.
▶조성준 기자
근데 돌려줄 전세금이 없는 거죠?
없어. 전세 가격이 떨어졌어요. 전세가 10억이라고 우리가 예를 들면 7억으로 떨어졌어요. 30% 정도. 근데 3억을 메워야 되는데 다른 세입자가 새로운 세입자가 7억에 들어오면, 3억을 메워야 되는데 메울 돈이 없어. 현실적으로 그럼 다른 대출을 받거나 뭔가를 해야 되는데 그 중에 많은 분들이 금리도 오르고 집값 그동안 많이 올랐고 과도한 상승에 대한 피로감이 누적이 되어있고 야, 이런 상태에선 안 되겠다. 나 그냥 팔자. 라고 해서 이제 급매물들이 나옵니다. 그러다 보니까 가격이 몇 개 급매물들이 가격하락을 주도하는 거죠.
▶김인만 부동산경제연구소장
양쪽에 급한 사람들만 아주 일부가 거래하기 때문에. 올해 1년은 저는 이렇게 가리라고 보고요. 변수가 있다면 금리. 근데 지금 보면 2번 연속 동결을 했기 때문에 시장에서는 이 정도면 많이 올랐어. 이렇게 생각하는데, 예상과 다르게 금리를 올려야 되는 상황이 발생했다. 한국은행이 언제가 될지는 모르겠지만 0.25% 포인트 25bp를 올려 버렸어요. 그럼 시장에서는 또 멘붕 오죠. 그러면 하락폭이 커질 수도 있습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조성준, 김인만
구성 김효정
촬영 이상봉, 공하은 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용
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