지난해 4월에 인터뷰를 진행한 적이 있습니다. 1년이 지난 어떤 점이 가장 크게 바뀌었을까요?
▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
기준금리가 상승을 하면서 주택 가격이 지수 기준으로 20% 정도 하락을 했고 그래서 작년 중순 이후에 전망이 상당히 달랐던 것 같습니다. 그래서 전체적으로는 부동산이 지난 6~7년 동안 쉬지 않고 올랐었는데 금리상승으로 하락을 경험하면서 앞으로 하반기에 상승할지 아니면 추가 하락을 할지에 대해서 사람들이 종전에는 좀 이견이 없었다면, 지금은 굉장히 이견이 발생할 법한 그런 상황이 된 것 같습니다.
▶조성준 기자
시장 전망을 놓고 여러 가지 이야기가 있습니다. 반등 시점이다. 이런 이야기도 있고요. 또 어느 쪽에서는 아직 반등은 멀었다. 추가 하락 가능성이 크다. 등의 의견이 갈리고 있습니다. 어떻게 될 거라고 보시나요?
저는 부동산 가격이 추가 하락 가능성이 조금 큰 편이라고 생각하고 있는데요. 2017년 11월 달을 기준으로 지수 레벨 100이라고 보면 21년 말을 기준으로 지수 레벨 180대까지 올라갔어요. 그래서 5억이 9억 됐다는 얘기고, 10억짜리 부동산이 18억 정도 됐다는 얘기로 생각하시면 될 것 같고요. 지난해 말 기준으로는 지수 레벨 140까지 빠졌고요. 그리고 지금 지난 2월 말 기준으로는 145로 올라왔어요. 그래서 바닥에서 반등은 했어요. 그리고 3월 전망치도 플러스예요. 사실 1월, 2월, 3월 점점 상승폭이 확대되고 있긴 하다 보니까 이게 반등 실거래라든가 이렇게 다시 재상승을 전망하는 근거로 활용되는 것 같아요. 다만 하반기에는 금리보다는 경기 성장률적인 그런 부분하고 그리고 PF 위기로 대표되는 부분 또 역전세라든가 여러 기술적인 부분에서 하락 요인들이 조금 존재하고 올해는 경기가 관건이라고 좀 보고 있어서 그래서 경기적인 요인을 보면 좀 더 보수적으로 보는 게 맞지 않나 싶고요.
▶조성준 기자
잠실 쪽 특히 '엘리트' 그다음에 잠실 주공5단지 이쪽 가격들이 다시 올랐다고 보도가 나오고 실제로 거래도 20억 대에서 거래가 다 이루어졌다고 합니다. 다른 지역들 여전히 강남이나 강동 이쪽 지역들은 아직 거래가 없더라고요. 왜 유독 송파에 그중에서도 잠실 쪽이 좀 더 그런 반응들이 있는 걸까요?
▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
지금 그렇게 거래되는 게 마치 급등을 하니까 매우 따라 사고 약간 이렇게 생각하시는 분이 계실 것 같은데, 사실은 주택도 이게 매우 수치 기반적으로 아주 칼같이 움직이고 있다는 게 잠실에서 드러나는 것 같습니다. 사실은 부동산도 주택도 임대소득이 가능하기 때문에 주택을 월세든 전세든 받을 수가 있잖아요. 그래서 전세나 월세 등을 통한 임대소득, 임대 수익률을 우리가 전월세전환율이라고 부르는데요. 현재는 서울 평균 전월세전환율이 4.5%인데요. 근데 잠실 같은 경우에는 전월세전환율이 4.3% 정도 되는데요. 제가 봤을 때는 좀 금리인하를 선반영한 값이라고 저는 바라보고 있어서 그런 것 때문에 조금 우호적인 가격대가 나온다고 생각을 하는 거고요. 하반기로 가면 성장률 둔화가 되면서 이런 부분에 변화가 나올 거라고 보고 있어서 약세 요인이 있지 않나 그렇게 보고 있습니다.
작년 말부터 말했었는데 23년 말이 역전세 피크라고 생각을 하고 있습니다. 21년 말이 전세대란 피크였기 때문에 23년 말이 그때와 매크로 상황이 다 바뀌었잖아요. 현재 역전세는 진입을 했는데요. 그 규모, 역전세의 규모는 점점 뒤로 갈수록 커질 거여서 올해 하반기로 가면 갈수록 그 이슈는 조금 부각이 될 거라고 보고 있습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조성준, 채상욱
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용
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